Это вынудило Госдуму РФ на днях еще на год отложить рубеж обязательного выбора жильцами способа управления многоквартирным домом, что и следовало ожидать.
О причинах несостоявшейся жилищной революции нашим читателям уже рассказывали председатели ТСЖ («Когда в товарищах согласья нет...» 15.09.2006 г.), называя три основные причины: отсутствие исчерпывающей и доступной информации, непонятная спешка с проведением собраний, которая застала жильцов врасплох, и запущенное состояние многоквартирных домов, особенно муниципальных.
– Все три названные причины срыва намеченной передачи управления домами только сопутствующие, но не главные, – считает управляющий группой компаний, занимающихся обслуживанием жилых домов и коммерческой недвижимости Иван Никиточкин.
Он пришел в редакцию поделиться своим видением проблемы. Его компания занимается управлением жилыми домами в нескольких регионах, а в этом году создала предприятия в Ростове и Данилове. Есть возможность сравнить, как поразному администрации муниципальных районов отнеслись к жилищной реформе.
– Администрации районов, назначив сжатые сроки проведения собраний по выбору способов управления, поставили телегу впереди лошади, – таково мнение опытного управляющего.
– Иван Геннадьевич, может быть, население еще не созрело до самоуправления, нет активистов, которые взяли бы на себя труд создать товарищество, выработать общее мнение о способе управления домом?
– Нет, дело не в этом. Ждать, когда изменится менталитет наших граждан, можно очень долго. Они много лет не были собственниками своих домов и квартир, их нельзя сравнивать с западными бюргерами, которые органично, обзаводясь собственностью, столетиями создавали способы коллективного управления ею, ее охраной и защитой. На мой взгляд, введением Жилищного кодекса и 131го закона в России делается некая силовая попытка привить навыки самоуправления. Поэтому этапы реформы закономерно форсируются, но делается это неправильно.
– Нет ли у вас опасения, что и перенос сроков по выводу способов управления на год может ничего не изменить. То есть мы вернемся к тому, от чего хотим уйти, к ДЕЗам с их неповоротливой системой управления, громадной бюрократической надстройкой и не слишком квалифицированным персоналом?
– Прежде всего, обслуживание жилья – это конкурентный, не очень прибыльный изначально, но вполне рентабельный после вложения инвестиций вид бизнеса. Поэтому прежде чем спрашивать собственников, кому они хотят доверить обслуживание своего дома, надо было дать возможность появиться конкурентам на рынке жилищных услуг. На территорию, обслуживаемую ДЕЗами, следует сначала по муниципальному заказу допустить несколько обслуживающих компаний. Пусть они поработают. При этом договор на год может быть заключен между ДЕЗом, то есть юридически управляющей организацией, и сервисными компаниями. Но в договоре нужно указать, что через шесть или восемь месяцев после начала работы сервисные компании должны инициировать собрания собственников обслуживаемых ими домов и предложить свои услуги жителям в качестве управляющих компаний. Тогда жители дома уже не вслепую, а зная о качестве услуг этой компании и других, смогут выбирать себе управленцев.
– У вашей компании уже есть опыт создания альтернативных муниципальным жилищным службам районов сервисных предприятий?
– Администрация Ростова поступила разумно. Там не форсировали собраний жильцов, а отдали решение этого вопроса на гражданскую инициативу, что вполне отвечает духу Жилищного кодекса. Вовторых, создали условия, чтобы мы проявили себя, работая на подряде у МУ «Служба заказчика». Нам дали на обслуживание самый разный жилищный фонд. Получше, но давно не ремонтированные дома в первом и втором микрорайонах и восьмичетырехквартирные дома в старой части города. Некоторым сто и более лет. Всего 229 тысяч квадратных метров. Имея там штат 72 человека, из них только 11 управленцев и служащих, мы всего за полгода отремонтировали около двух тысяч квадратных метров кровли, загерметизировали полторы тысячи метров протекавших межпанельных швов в крупнопанельных домах, выполнили много работ по ремонту внутридомовых инженерных сетей. При этом за счет собственных средств сделали работ на полмиллиона больше, чем было собрано платы за жилищные услуги с населения. То есть мы наглядно продемонстрировали жителям домов, старостам подъездов, на что мы способны. И я думаю, что к весне будущего года можем рассчитывать на признание жителей. Кстати, жильцы двух многоквартирных домов в Ростове уже выбрали нас в качестве управляющей организации.
А вот в Данилове поспешили провести собрания. Там только в августе начали работать на муниципальном подряде. Месяца не прошло, как жильцов поставили перед выбором. Естественно, что они, кроме МУП ЖКХ, никого еще не успели узнать. Поэтому, чтобы будущий год принес какието реальные плоды в жилищной реформе, муниципальным органам власти необходимо обязать свои МУПы и ДЕЗы заключить договоры с конкурентными сервисными компаниями хотя бы на часть обслуживаемых домов.
– Какова, на ваш взгляд, должна быть эта часть, чтобы ее обслуживание было окупаемым?
– При стоимости жилищных услуг за вычетом коммунальных с квадратного метра 6 – 6,5 рублей, как сейчас в районах области в среднем, рентабельным будет обслуживание 200 – 250 тысяч квадратных метров жилья.
– При таких объемах, не превратятся ли управляющие компании в новые ДЭЗы?
– 200 тысяч квадратных метров – это примерно 40 стоквартирных домов, тогда как у ДЕЗов в городах по несколько сотен. Но я еще раз подчеркну, что не нужно форсировать передачу жилья от ДЕЗов новым управляющим, пока на этом рынке не создастся конкуренция. И никакие директивные сроки назначать не стоит. Надо просто положиться на гражданскую инициативу.
Андрей СОЛЕНИКОВ