– От чего зависят цены на съёмное жильё? Судя по объявлениям, их диапазон – от шести тысяч рублей в месяц и до заоблачных пятидесяти...
– На цену съёмной квартиры влияют многие факторы. Самый важный из них – сезонность. Осенью приезжают иногородние студенты, поэтому взлетают и цены, в среднем на тысячу-полторы. Второй по значимости фактор – район. Помимо Кировского и Ленинского районов большим спросом сейчас пользуются квартиры на Московском проспекте – недалеко от центра, развитая транспортная сеть, к тому же там, на Московском, находятся многие учебные заведения. Затем «пятёрка», улица Чехова, – опять же из-за близости к центру города. Другие немаловажные условия – это метраж, этаж, состояние квартиры. На стоимость съёмного жилья могут повлиять и такие «дополнительные бонусы», как наличие в сдаваемой квартире холодильника, мебели, возможность поселиться с детьми или домашними животными. Если в доме есть ещё и стиральная машина, то это – дополнительная тысяча. В среднем аренда однокомнатной квартиры, в которой сделан косметический ремонт, с мебелью, телефоном и холодильником стоит 7 – 8 тысяч рублей в месяц.
– Татьяна Сергеевна, меня шокировало и заинтересовало объявление о сдаче в аренду квартиры за 45 тысяч рублей в месяц. Неужели есть люди, которых устроит подобная цена, и что за дворец представляет собой сдаваемое жильё?
– Не удивляйтесь, есть и такие квартиросъёмщики. Как правило, это приезжие, у которых в Ярославле бизнес, требующий их постоянного присутствия в городе. Людям такого уровня необходима двухкомнатная квартира премиум-класса – в новом доме, с евроремонтом, полностью меблированная и укомплектованная бытовой техникой. Отсюда и такая цена...
– Но спустимся с небес на землю, ведь большинство желающих снять квартиру – это студенты и молодые семьи. Как чаще всего выглядит их съёмное жилье, и какие требования они обычно предъявляют к временному дому?
– Для студентов родители подчас сами выбирают квартиру – чтобы жилось поспокойнее и училось, соответственно, получше. Обычно это «однушка» или комната в «недорогих» районах – Брагино, конец «пятёрки». Условия – самые спартанские: скромный ремонт, а чаще всего без ремонта, мебель 80-х годов. Бывает и так, что студент согласен на любую крышу над головой, обещает, что сам и ремонт сделает, лишь бы на улице не остаться. Советую студентам начинать искать себе подходящую квартиру сразу после того, как увидели свою фамилию в списках поступивших. Позже найти что-то более или менее приемлемое может быть достаточно сложно.
Молодые семьи подходят к выбору временного дома более обстоятельно. Они уже могут позволить себе не «однушку», а «двушку», с ремонтом, более современной мебелью, телефоном, стиральной машиной. Если в семье есть ребёнок, то непременное условие – чистота, в ванной – кафель, хорошая сантехника. Также важны состояние подъезда и соседи. Подъезд должен быть чистый, желательно с ремонтом, соседи – благополучные, особенно если ребёнок уже самостоятельно ходит в школу. Да, люди хотят жить комфортно. Подобная квартира будет стоить тысяч 11 – 12, до 15.
– А как нынче осуществляются процессы сдачи и съёма жилья?
– Сейчас в России начала формироваться культура найма жилья: как и на Западе, люди всё чаще обращаются с этим вопросом в риэлторское агентство.
Желающий сдать свою жилплощадь приходит в агентство, специалист осматривает предлагаемую квартиру, делает фотографии интерьера, выясняет все тонкости – порядок оплаты коммунальных услуг, возможность содержания в доме животных, пожелания по поводу арендаторов. И только после того, как все детали оговорены с арендодателем, заключается договор (арендодатель, подчёркиваю, должен быть собственником жилья). Данные о квартире поступают в нашу базу данных и квартира активно рекламируется посредством печатной продукции и Интернета. Для собственников жилья услуга по поиску арендаторов, как правило, бесплатна. Арендатор единовременно платит агентству – обычно это стоимость одного месяца аренды, а затем деньги взимает непосредственно хозяин жилья.
– А ведь доходы от сдачи жилья внаём облагаются налогом?..
– Да, все арендодатели обязаны платить подоходный налог. Закон однозначно говорит, что сдача имущества в аренду облагается налогом. Для того, кто сдаёт свою недвижимость в аренду, не регистрируясь при этом в качестве индивидуального предпринимателя, единственный способ избежать контактов с фискальными органами по поводу уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) – сдать имущество не такому же, как он, физическому лицу, а частному предпринимателю или лицу юридическому – агентству недвижимости. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает так называемый налоговый агент, то есть арендатор. Согласно ст. 226 Налогового кодекса РФ, налоговый агент, от которого налогоплательщик получил доходы, обязан «исчислить, удержать и уплатить сумму налога». Именно поэтому выгоднее чуть изменить описанный выше механизм и сдавать квартиры только через серьёзные посреднические фирмы, которые сами берут недвижимость в аренду, а затем уже сдают её в субаренду.
В случае, если квартира сдаётся не фирме, а напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога придётся самостоятельно. Согласно законодательству, прямая обязанность сдающего квартиру внаём – подать декларацию и раз в год заплатить налог с доходов. Проблема в том, что даже всей душой желающим заплатить налоги со сданной квартиры и спать спокойно, технически выполнить это довольно проблематично. Мало подать декларацию, нужно ещё выяснить в налоговой инспекции банковские реквизиты для уплаты налога и правильно перечислить его. К тому же не совсем урегулирован такой момент, как факт прекращения сдачи квартиры в аренду. Заплатив один раз, попадаешь к инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдаётся и доход не приносит, зачастую приходится представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.
Правда, если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, то такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству. Зарегистрировавшись в налоговой в качестве предприятия без образования юридического лица, можно значительно минимизировать свои налоговые траты. Дело в том, что предприниматель со сдачи квартиры может платить не НДФЛ (13 процентов), а перейти на так называемую упрощённую систему налогообложения и платить по этой системе 6 процентов от доходов плюс 150 рублей в месяц – фиксированный платёж в Пенсионный фонд. Причём при подсчёте доходов учитываются и расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов.
– Посмотрим теперь на описанный процесс глазами того, кто снимает жильё. На что следует обращать внимание в первую очередь ему?
– В съёмной квартире обязательно должны быть надёжная сантехника и хорошо оборудованная кухня. Первое, что следует сделать при осмотре, – пройти в ванную и проверить воду, чтобы она была, не только холодная, но и горячая, чтобы шла под хорошим напором. В кухне должны стоять исправный холодильник и плита в рабочем состоянии. Второе по важности условие – всё-таки какая-никакая мебель. В последнюю очередь идёт внешний вид самой квартиры – при желании всегда можно договориться с хозяином и самому сделать ремонт. Иногда хозяева начинают требовать повышения арендной платы, хотя в договоре этого не прописано.
Чтобы такое не происходило, лучше всего составлять индивидуальный, очень подробный договор с будущими хозяевами с помощью консультанта из риэлторского агентства, в котором постараться учесть все мелочи вплоть до возможной смены обоев, а в случае нарушения договора арендодателем – просто идти в суд. Если возникли ситуации, договором не предусмотренные, – оформлять дополнительные соглашения, ведь составление такого документа занимает не больше получаса...
Беседовала Анастасия КОЛЕСОВА 
Ирина ПИЧУГИНА