ТСЖ: всё не так страшно, как малюют

ПРОМЕЖУТОЧНОЕ ЗВЕНО

Как следует из Жилищного кодекса РФ, все собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из нижеследующих способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Первый случай подходит для небольших многоквартирных домов – на 15 – 20 квартир. Данный способ требует наи-большего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории.

Если в качестве способа управления выбрана управляющая компания, то жители дома нанимают организацию, которая и будет заниматься решением всех вопросов.

Товарищество собственников жилья – промежуточное звено. Оно подходит как для больших многоквартирных домов, так и для средних. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

В Рыбинске собственники остановились на двух способах управления многоквартирным домом – с помощью управляющих компаний и товариществ собственников жилья.

Как рассказала Елена Юрьевна Смирнова, специалист департамента ЖКХ, транспорта и связи администрации города Рыбинска, на 1 октября 2010 года в Рыбинске создано 23 товарищества собственников жилья в 171 многоквартирном доме. Это составляет 11,4 процента от общего количества многоквартирных домов во всём городе. Причём самостоятельно управляют жилыми домами 11 ТСЖ, в которые входят 28 домов, а 12 ТСЖ, в которых 143 дома, – путём заключения договора управления с управляющей компанией.

А ВДРУГ НЕ СПРАВИМСЯ?

Собственники зачастую бывают очень недовольны работой своих управляющих компаний. Выход из этой ситуации – организация ТСЖ.

В Рыбинске процесс создания товариществ собственников жилья, как, впрочем, и в других городах Ярославской области, идёт крайне медленными темпами. Правда, Яро-славль уже дожил до создания некоммерческого партнёрства «Гильдия ТСЖ», существующего с 2008 года и оказывающего консультационную, юридическую и практическую помощь председателям ТСЖ. В этом году представители гильдии побывали почти во всех муниципальных образованиях Ярославской области, познакомились с работой товариществ собственников жилья, выявили существующие проблемы.

– Большинство ТСЖ создавались для того, чтобы попасть в программу капитального ремонта домов по федеральному закону «О фонде содействия реформированию ЖКХ»

№ 185-ФЗ. Часто задают вопрос: что дальше делать с ТСЖ, не получившими средств на ремонт? Ответ здесь один: набраться терпения и подождать создания регионального фонда, которое планируется на следующий год. Кроме того, работа федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ будет продлена ориентировочно до 2014 года с увеличением объёма финансирования, – объяснила Елена Маслина, директор по развитию некоммерческого партнёрства «Гильдия ТСЖ».

Почему же в Ярославской области столь маленький процент товариществ собственников жилья? В Рыбинске я побывала в пяти ТСЖ, и все председатели почти в один голос отвечали, что в городе мало людей, которые бы не побоялись взяться за это дело.

Ведь кроме инициативности председатель должен обладать немалыми знаниями в сфере ЖКХ, бухгалтерии, юриспруденции.

– Когда мы были в ТСЖ других муниципальных образований области, поняли одну вещь: председателям товариществ в первую очередь не хватает знаний в юридических вопросах. Многие даже не знают, как провести собрание собственников, как ускорить процесс создания ТСЖ, – говорит Елена Викторовна.

В большинстве городов Ярославской области в своё время были созданы жилищно-строительные кооперативы. Фактически это готовое товарищество собственников жилья, осталось только провести реорганизацию. Но люди и на это не идут. Почему? Опять же от непонимания реформы, проходящей сейчас в сфере ЖКХ.

Конечно, в новостройке создать ТСЖ гораздо легче, ведь это позволяет быстрее сдать дом и устранить существующие недочёты, проявившиеся после окончания строительства. В домах, которые служат по 30 – 50 лет, люди боятся идти на такой шаг, они видят, что их куда-то тащат, но куда – никто толком сказать не может.

ВЕРНЫМ ПУТЁМ ИДЁМ, ТОВАРИЩИ

Также вначале ничего не понимали в реформе ЖКХ и жители дома № 8 по улице Бори Новикова в Рыбинске, когда в 2008 году у них началось создание ТСЖ.

– Часть квартир в нашем доме в своё время были коммунальными. Дом сдан в середине 70-х годов, через десять лет после строительства был проведён ремонт подъездов, а потом вообще ничего не делалось, – рассказала Вера Смыслова,

председатель товарищест-

ва собственников жилья «Бори Новикова, 8».

В начале 2000-х годов в этот дом начали переселяться офицеры одной из воинских частей Рыбинска. Со всеми коммунальными бедами они приходили к Нине Сергеевне Смысловой, которая с момента заселения дома была старшей, а потом постепенно свои полномочия передавшая дочери Вере Ремовне. К тому времени дом сильно обветшал, протекали крыша, трубы отопления и водоснабжения. Плохо действовала канализация, из-за чего в подъездах даже зимой не выводились комары, стоял стойкий запах туалета, а в подвале одновременно обитали кошки и крысы.

Рождалось товарищество собственников жилья «Бори Новикова, 8» в муках. За его создание выступили все молодые люди, недавно въехавшие в дом, а старики сомневались в честности будущего председателя, не уставая говорить Вере Ремовне, что вы, дескать, воровать будете. Некоторые даже в прокуратуру письма направляли о незаконности создания товарищества собственников жилья. Осенью 2008 года состоялось первое собрание товарищества, где был зачитан и ответ из прокуратуры, в котором значилось, что никаких нарушений выявлено не было.

После создания ТСЖ дом почти сразу был включён в программу по капитальному ремонту на 2009 год. Деньги были получены в сумме почти трёх миллионов рублей. По этой программе было сделано почти всё, что требовалось: отремонтирована кровля, заменена система электроснабжения, поставлены новые электросчётчики. Канализация, водопровод, отопление в подвале были полностью обновлены. Правда, при производстве работ возникли проблемы с подрядными организациями, одна из них не совсем ка-чественно провела ремонт. И до сих пор ТСЖ на улице Бори Новикова, 8, судится с ней, чтобы вернуть свои деньги.

После капитального ремонта начался текущий.

– В среднем оплата коммунальных услуг с нашего дома составляет порядка 135 тысяч рублей с учётом льготников. Самая дорогая услуга – МУП «Теплоэнерго», ему за горячую воду и отопление перечисляем ежемесячно порядка 100 тысяч рублей. После внесения платежей в МУП «Водоканал» (около 20 тысяч рублей), информационно-расчётный центр (около

2 тысяч рублей), за вывоз мусора (около 2200 рублей), бухгалтеру (4,5 тысячи рублей), зарплаты сантехника, дворника, уборщицы и председателя на счету ТСЖ остаётся порядка 15 тысяч рублей. На эти деньги мы отремонтировали подъезды, вставили на первых этажах в каждом подъезде пластиковые окна и решётки. За зиму планируем заменить почтовые ящики. Я на почту уже ходила, одна секция из пяти ящиков стоит 2,5 тысячи рублей. В каждый подъезд нужно 4 секции, – рассказывает Вера Ремовна.

Просились в ТСЖ «Бори Новикова, 8» ещё два дома. Но на их пути встала управляющая компания, которая начала в этих домах активно делать всякого рода ремонты. Инициатива соседей так и сошла на нет.

Противники создания товариществ собственников жилья скажут: мол, у таких организаций нет ни техники, ни специалистов для проведения серьёзных ремонтных работ.

– Это не проблема, держать большой штат просто нет смысла, их можно нанять, – считает председатель ТСЖ.

Есть в доме на улице Бори Новикова, 8, и неплательщики за коммунальные услуги. Председатель всех их обошла, поговорила. Половина сразу же зашевелились. К особо непонятливым Вера Ремовна пришла ещё раз, вручила им письменные уведомления, пообещав подать на них в суд.

НЕПЛАТЕЛЬЩИКИ – ГОЛОВНАЯ БОЛЬ

Проблема неплатежей – больной вопрос для всех: и для ТСЖ, и для управляющих компаний Рыбинска.

Товарищество собственников жилья «Звезда», в которое вошли 17 многоквартирных домов одной из воинских частей в микрорайоне Мариевка, было создано, что называется, «сверху». Летом 2008 года, когда эти дома были переданы из ведения Министерства обороны городу, способ их управления жильцами выбран не был. Администрация Рыбинска выступила с инициативой создания здесь товарищества собственников жилья. На тот момент оно было первым в городе и, пожалуй, самым большим по количеству вошедших домов.

– На сегодняшний день наша самая большая проблема – неплатежи за предоставленные коммунальные услуги. За всё время существования ТСЖ долгов накоплено порядка 1,5 млн. рублей. Не платят примерно 10 процентов проживающих в этих домах. Есть и такие, с которых взять совершенно нечего. Поэтому и судебные приставы работают с ними крайне неохотно. Эти жильцы начали копить долги, когда здесь ещё работала управляющая компания. Есть среди должников и небедные люди, правда, у них такой стиль жизни – не платить за квартиру, – пояснил Игорь Первов, председатель товарищества соб-ственников жилья «Звезда».

После создания товари-щества собственников жилья семь домов попали в программу капитального ремонта. В других производились текущие работы по ремонту кровли, подъездов, панельных швов, заменены стояки холодного и горячего водоснабжения, в семи домах восстановлено подъездное отопление.

В конторе ТСЖ «Звезда» работают всего три человека – председатель, бухгалтер и юрист. Регулярно в каждом доме проходит собрание собст-венников, перед которыми председатель отчитывается, сколько собрано средств за коммунальные услуги, сколько потрачено на дом. Старшие по домам контролируют расходование средств.

Интересные цифры привёл во время нашего разговора Игорь Владимирович. Договор на обслуживание домов ТСЖ «Звезда» заключён с ООО «ЖКХ Раскат-Рос». И несмотря на неплательщиков, задолжавших порядка 1,5 млн. рублей, обслуживающая организация сейчас получает больше средств по факту выполненных работ с этих 17 домов, чем в бытность управляющей компании, когда на плечах ООО «ЖКХ Раскат-Рос» лежало обслуживание 42 домов.

Это и понятно – финансов в товариществе собственников жилья на управленческий аппарат тратится гораздо меньше. Платить заработную плату сорока работникам или всего трём – разница существенная. И это значит, что оставшиеся средства будут израсходованы на ремонт домов.

Когда создавалось товарищество собственников жилья в этой части Рыбинска, люди с недоверием отнеслись к новой инициативе администрации. Но сегодня увидели изменения к лучшему, хотя многие до сих пор не поняли, что такое ТСЖ.

– Бывает, что в контору люди звонят и говорят: «У вас там протекают трубы в подъезде». А мы не устаём объяснять, что не у нас, а у вас. Жители должны осознать одну вещь: они собственники не только своей квартиры, но и всего дома.

ПОКА НЕ УВЕРЕНЫ В СЕБЕ

А жители дома № 34 по проспекту Революции создали товарищество собственников жилья в начале 2010 года, что позволило им войти в программу капитального ремонта дома. Была обновлена кровля, заменены вся система отопления, розлив в подвале, квартирные стояки холодного и горячего водоснабжения. Правда, в оформлении всех документов им помогала управляющая компания «Город» (УК). Управление и обслуживание дома собственники пока оставили за ней. Может быть, не за горами время, когда ТСЖ уйдёт в самостоятельное плавание.

У этого товарищества соб-ственников жилья те же проблемы, что и у других.

– Массу неприятностей доставляют неплательщики за коммунальные услуги. В должниках ходили жители пятнадцати квартир. Мы подали на часть из них в суд. Осталось семь квартир, в которых проживают социально неблагополучные граждане, – заметил Андрей Ромашов, директор ООО «Управляющая компания «Город».

После внесения платежей ресурсоснабжающим организациям, выдачи заработной платы дворнику, уборщице, электрику и слесарю на счету ТСЖ на текущий ремонт остаётся примерно 25 тысяч рублей. Правление товарищества активно контролирует расходование средств управляющей компанией. Но есть ли резон для УК работать таким образом? Есть. УК получает сметную прибыль, на её счету остаётся от 15 до 20 процентов от стоимости выполненных работ.

НОВОСТРОЙКИ – ЛЕГЧЕ ЛЁГКОГО

Повторюсь, легче всего товарищества собственников жилья создать в новостройках. Дом № 20/65 по улице Плеханова/Луначарского после строительства сразу был взят на обслуживание управляющей компанией. Но вскоре люди поняли, что лучше создать ТСЖ и самостоятельно распоряжаться своими деньгами. Товарищество собственников жилья «Карякинский» появилось на свет в марте 2010 года.

– И за это время мы решили столько вопросов, сколько за всё время не могла решить управляющая компания. Во-первых, вычистили подвалы, которые были завалены строительными лесами, провели ревизию систем отопления и водоснабжения в подвале, благоустроили двор, разбили клумбы, сделали ворота. В доме появился вахтёр, в обязанности которого входит следить за порядком и открывать-закрывать ворота, – рассказала Светлана Бардунова, председатель ТСЖ «Карякин-ский».

А в ТСЖ «Черепанова, 17» применена ещё более прогрессивная форма управлением дома. Решение всех вопросов легло на плечи управляющего, который и получает в товариществе собственников жилья заработную плату, а председатель и правление на общественных началах контролируют расходование средств. Сделано это было после того, как собственники засомневались в компетентности предыдущего председателя ТСЖ.

Какой вывод можно сделать, побывав в товариществах собственников жилья Рыбинска и пообщавшись с их председателями и жильцами многоквартирных домов? ТСЖ – уж не такой и страшный зверь, каким его малюют некоторые сред-ства массовой информации. Главное, чтобы у руля ТСЖ стоял инициативный и честный человек. А желающих взять на себя ответственность пока маловато, потому что люди очень мало знают о том, как именно управлять деньгами и домами. Поэтому и создание ТСЖ идёт такими медленными темпами.

НАША СПРАВКА

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом товарищества (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. И оно считается принятым, если за него проголосовали более 50 процентов собственников помещений в доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его госрегистрации.