ЯРОСЛАВСКАЯ «АВБДЭЙКА»
Ситуация, сложившаяся вокруг строительства двух домов на Тутаевском шоссе в Ярославле и их генерального подрядчика по имени
«АВБ плюс», как лакмусовая бумажка, проявляет множество проблем долевого строительства жилья и, как ни странно это может показаться на первый взгляд, возможные пути их решения.
Но для начала – история вопроса. Вологодская фирма «АВБ плюс» получила в Ярославле четыре земельных участка и взяла генподряд на долевое строительство четырёх пятиэтажных домов на Тутаевском шоссе, что в Дзержинском районе. Два она благополучно возвела и сдала в эксплуатацию, а вот с корпусами третьим и четвёртым вышло не очень хорошо.
Со второй половины прошлого года работы на стройке сначала стали идти с задержкой от графика, а затем и вовсе прекратились. Встревоженные дольщики кинулись искать генерального подрядчика «АВБ плюс», но того и след простыл.
О причинах такого его поведения сейчас судить сложно. На банальных мошенников эта фирма вроде бы не похожа по той простой причине, что два дома она всё же в эксплуатацию сдала. В то же время, по не подтверждённой из официальных источников информации, учредители «АВБ плюс» якобы нецелевым образом стали использовать деньги своих клиентов: 134 миллиона рублей было потрачено на приобретение ценных бумаг и валюты.
Так это или не так, докажет следствие. После коллективного обращения дольщиков в УВД Ярославской области было возбуждено уголовное дело по статье «мошенничество». Правда, не в отношении конкретных лиц, а, что называется, «по факту». То есть признаки преступления есть, а вот конкретных подозреваемых пока нет. По полученной из УВД информации следствие по этому делу обещает быть долгим. Можно только догадываться, по какой причине. Возможно потому, что «АВБ плюс» якобы является «дочкой» некой компании, занимающейся в том числе и нефтью, и наверняка не ею одной. Так что «концы» искать придётся долго.
После того как было возбуждено уголовное дело, а стройка заморожена, дольщики бросились искать поддержки у властей. Как областных, так и городских. И узнали, что в соответствии с федеральным законодательством при такой ситуации достроить дома можно только собственными усилиями.
Механизмов разрешения проблемы два. Первый: дольщики объединяются в ТСЖ или ЖСК, оформляют заново или получают от недобросовестных застройщиков проектную документацию, аккумулируют дополнительные средства на достройку, находят нового генподрядчика и завершают возведение дома. Поскольку в таких домах всегда есть свободные квартиры, предназначенные застройщиком для продажи, они реализуются на рынке, покрывая расходы. Кроме того, понесённые убытки компенсируются и за счёт недобросовестного подрядчика (ежели таковой сыщется) через суд.
Второй вариант: строительная площадка со всей «незавершёнкой» продаётся с аукциона. Вырученные деньги делятся между вкладчиками в зависимости от размеров вкладов.
В обеих схемах есть свои существенные тонкости, которые я затрону чуть позже. Однако они не устроили дольщиков «АВБдэйки». О причинах я спросил руководителя инициативной группы Алексея Савенкова перед самым началом митинга.
– Мы хотим достроить свои дома без дополнительных вложений со стороны наших людей, – ответил он, – одновременно мы не против возвращения генерального застройщика «АВБ плюс» на площадку и окончания строительства его силами. Возбуждение уголовного дела считаем большим достижением и надеемся, что под давлением расследования застройщик дома достроит. В том случае, если он не вернётся, мы требуем от властей найти нам нового застройщика. Деньги же на завершение строительства можно будет изыскать за счёт уже возведённой этим застройщиком теплотрассы от улицы Бабича до 12-го микрорайона. Подключение к ней дополнительных 14-ти объектов (как это и планировалось ранее) принесёт нам эти деньги.
По словам Алексея Александровича, дольщики категорически против организации ЖСК или ТСЖ, поскольку этот механизм подразумевает привлечение дополнительных средств (в среднем от 4 до 6 тысяч рублей за квадратный метр жилья). А такие деньги есть не у всех. Что же касается продажи недостроенного дома № 4 с торгов, то это может быть выгодно только 25-ти дольщикам, заключившим официальные договора долевого строительства. В то же время ещё около 70 человек оказываются за бортом: они в своё время подписали с «АВБ плюс» так называемый «договор соинвестирования», считающийся в рамках современного законодательства незаконным...
Я хотел спросить у Савенкова: не означает ли такая позиция, что текущие расходы на строительство должен взять на себя бюджет (14 дополнительных объектов к теплотрассе ещё нужно построить, подключить и получить деньги); как это согласуется с Бюджетным кодексом; почему одни дольщики имеют все права, а другие нет? Однако начался митинг, и пошли другие мизансцены...
Поскольку в них требовали отправить в отставку (в числе других замов городского и областного уровня) и заместителя директора департамента строительства Дениса Мещерякова, то я отправился к нему, чтобы узнать его точку зрения на происходящее.
ТОНКОСТИ
Зам. директора департамента строительства Денис Дмитриевич Мещеряков в самом начале разговора сообщил, что на самом деле не всё так плохо. По данным на середину прошлого года в Ярославской области насчитывалось полторы тысячи пострадавших дольщиков (обманутыми их может назвать только суд, признав потерпевшей стороной) и 24 недостроенных дома. В результате деятельности постоянной рабочей группы при областном градостроительном совете их число снизилось на сегодняшний день до 598 человек при 11 проблемных домах.
Каким образом градостроительный совет решает эти проблемы – тема для отдельного разговора. Сейчас же нас интересует ситуация с
«АВБ плюс»: когда застройщик исчезает или честно признаётся, что не обладает финансами для окончания строительства.
– По закону у нас дольщики имеют два варианта воздействия на застройщика, – рассказывает Денис Мещеряков. – Первый: через суд взыскивать неустойку. Однако если денег у застройщика нет, то на неустойку его не подвигнешь. Второй: продавать недостроенный дом и площадку, которая под ним находится. Тут любой дольщик вправе обратиться в суд, выносится решение, приставы организуют оценку объекта и реализовывают его с торгов. Вырученные деньги делятся между всеми дольщиками пропорционально внесённым вкладам. Однако в России в целом, да и у нас в области, такая практика не применяется. Ведь люди заинтересованы получить квартиру. Тем более, что в случае продажи дома они вернут средства в объёме вложенных, без учёта инфляции. Поэтому мы и разработали свой вариант: с организацией ЖСК или ТСЖ.
Что же касается домов «АВБ плюс», то варианты решения здесь таковы: дом № 3 имеет большую степень готовности, поэтому его продавать нецелесообразно, нужно достраивать. При этом надо провести экспертизу и установить процентное соотношение выполненных работ. Только исходя из этого можно будет судить о реальных объёмах дополнительных капиталовложений. Пока это только эмоции.
Конечно, работы невозможно начать без проектной документации. Здесь четыре варианта. Первый: добровольная передача от прежнего застройщика, как это случилось на Труфанова, 30, корпус 2. Второй: через суд. Так у нас получили документы два ТСЖ. Третий: дожидаться конца следствия, когда правоохранительные органы изымут документацию и передадут по решению суда. Но это очень долгий путь, он не устроит никого. Ведь чем дольше дом стоит незаселённым, тем больше увеличиваются затраты на его введение в эксплуатацию. Четвёртый: затребовать копию проекта у разрабатывавшего его НИИ.
– А где люди возьмут дополнительные деньги?
– Сейчас у нас создан региональный оператор – агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно выдаёт кредиты на льготных условиях для такой категории граждан. Кроме того, разрабатывается аналогичная программа стимулирования ТСЖ или ЖСК на федеральном уровне. У нас в регионе существует «гарант сбыта», то же самое агентство, которое купит свободные квартиры для социальных очередей в том случае, если ТСЖ не сможет их продать на свободном рынке. Есть ещё одно нововведение, оно существует пока в виде законодательной инициативы, но должно быть принято областной Думой этой осенью: компенсация для тех, кто признан судом пострадавшей стороной. Вносятся изменения в закон о бесплатном предоставлении земельных участков на территории того муниципального округа, где велась застройка. Если человек не может построить на этом участке свой дом, он сможет его продать и компенсировать свои финансовые потери, – ответил Денис Дмитриевич. – Но нужно четко осознавать: погашение рисков граждан за счёт бюджета противоречит закону.
– Денис Дмитриевич, с «третьим» домом всё понятно. Что же делать с «четвёртым»?
– «Четвёртый» дом – это практически один фундамент и теплотрасса, о которой говорилось выше. Его логичнее продать.
– Но не все с этим согласны!
– Не согласны в первую очередь люди, заключившие с генеральным подрядчиком договоры соинвестирования, не подлежащие госрегистрации. Это на самом деле незаконная, «серая» схема, позволявшая застройщику привлекать денежные средства ещё на этапе, когда у него не было на руках никаких разрешительных документов, даже не было выделенной площадки. Благодаря ей он мог одну и ту же квартиру продать несколько раз, уходил от налогообложения. По таким договорам людям «квадратные метры» продавались дешевле. За несколько последних лет мы эту методику в области свели на нет. Однако в наследство остались вот эти, ещё с 2006 – 2007 годов.
Чтобы защитить эту категорию людей, мы уже подготовили для них иски в суд для признания их договоров законными. Если площадку станут продавать с торгов, они смогут получить свою долю...
«ВЕРНИСЬ, Я ВСЁ ПРОЩУ!»
Итак, напрашивается вывод: на митинге у фонтана на площади Юности в большей части присутствовали те, кто в своё время попался на удочку дешёвого договора соинвестирования. В этом людей винить нельзя: уж очень хотелось сэкономить. Однако и государство не намерено покрывать их убытки из бюджетного кармана. Вместо этого предлагает различные схемы погашения дополнительных расходов.
Но психология тех, кто любит ходить по кратчайшему пути, неизменна: зачем какие-то суды, операторы, агентства и т. п., если можно просто с помощью митинга потребовать у страны свое кровное. Тем более всегда найдутся желающие помочь помахать флагами. Как говорится, какое бы будущее мы ни строили, мечта остаётся об одном: «Капитализм – это советская власть плюс газификация всей страны!»
Возможно, я не прав, возможно… Однако уже в процессе подготовки материала со мной связался председатель инициативной группы Алексей Савенков и сообщил радостную новость: представители «АВБ плюс» объявились и готовы через другую компанию продолжить строительство. По этому поводу подписано соглашение. Государство нашло способ заставить застройщиков платить по счетам.
– Алексей Александрович, а вдруг случится так, что преемники «АВБ плюс» опять пропадут? Люди-то там остались прежние. Может, это попытка выиграть время?
– Тогда мы снова пойдём на митинг, – ответил он. – Государство, согласно 214-му федеральному закону и Конституции, обязано осуществлять контроль за застройщиками.
Трудно спорить: обязано. Однако согласно нынешним правилам, планово «кошмарить бизнес» можно только раз в три года. В другое время проверять компании можно только по заявлению граждан. А если их нет? А если даже и есть, то рассматриваются они в течение месяца. За это время можно с украденными миллионами добежать до канадской границы, а не только до Вологодской губернии.
Легальные проверяющие организации – не правоохранительные органы, они не обязаны внедрять своих агентов во все строительные компании по принципу «на всякий случай». Да, права по закону на это не имеют. А регистрировать обязаны. Презумпция невиновности, знаете ли...
Может, всё-таки стоит, прежде чем вестись на щедрые посулы новых и неизвестных застройщиков, сесть за стол и написать заявление в правительство области и в прокуратуру: на основании ст. 23 214-го ФЗ и ст. 2 Конституции РФ прошу вас проверить данную организацию. И если после положительного ответа из соответствующего департамента компания всё же обманет, вы будете иметь право подавать в суд на возмещение вреда от конкретного чиновника в полном соответствии со статьёй 53 Конституции РФ. Тогда, может, и не придётся искать пятый угол в своей недостроенной квартире...
А в перспективе и вообще возможно появление законодательного акта, запрещающего застройщикам заключать индивидуальные договоры с гражданами. Только с ТСЖ или ЖСК. Практика такова, что наше государство больше ценит юридических лиц. Так повышайте своё гражданское самосознание и юридическую грамотность!
Олег ТАТАРЧЕНКОВ 
Олег СМЫСЛОВ