Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. И он по своему усмотрению может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать это имущество. Таким образом, вы как единоличный собственник вправе продать принадлежащую вам комнату другому лицу, не спрашивая при этом согласия на сделку у остальных лиц, проживающих в комнате.
Между тем выписать совершеннолетних детей без их согласия из комнаты для осуществления сделки по продаже комнаты вы не можете. Дело в том, что хотя данные лица и отказались от приватизации (то есть не пожелали стать сособственниками жилого помещения), давая своё согласие на приватизацию (как того требует ст. 2 закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они не отказались от права пользования комнатой. В этой ситуации их право пользования является бессрочным и не зависит от смены собственника жилого помещения.
Заключая договор купли-продажи комнаты, вы также должны учесть, что согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения выступает указание в нём всех лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. А совершеннолетние дети как раз относятся к таким лицам, поскольку в описанном случае положения ч. 2 ст. 292 ГК РФ, предусматривающие возможность прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности, неприменимы. Об этом уже не раз говорил Верховный суд РФ (определения ВС РФ от 26.08.2008 № 5-В08-78; от 11.08.2009 № 18-В09-61). В частности, ВС РФ пришёл к выводу, что если член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из него, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.
Что касается второй части вопроса, принудительное исполнение решений суда осуществляется в рамках исполнительного производства службой судебных приставов. В силу ч. 1 ст. 21 федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительные листы, выдаваемые на основании судебных актов, могут быть предъявлены к исполнению в течение трёх лет со дня вступления судебного акта в законную силу.
Вы пропустили установленный срок предъявления исполнительного листа. Однако вы можете попробовать его восстановить: такую возможность предоставляют ст. 23 закона № 229-ФЗ и
ст. 432 ГПК РФ. Для этого гражданину необходимо подать в суд, выдавший исполнительный лист, или в суд по месту исполнения листа заявление о восстановлении пропущенного срока. Исходя из содержания ч. 2 ст. 432 ГПК РФ, ч. 1 ст. 112 ГПК РФ данный срок будет восстановлен судом только при наличии уважительных причин его пропуска. В связи с этим заявителю необходимо будет указать такие причины. Признание причин уважительными зависит исключительно от усмотрения суда. Если суд откажет в восстановлении срока, заявитель может подать частную жалобу на данное определение суда. Если же и частная жалоба не принесёт положительных результатов для заявителя, то следует признать, что в принудительном порядке вы не сможете взыскать с должника сумму стоимости квартиры.
Что касается взыскания процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами, то в данном случае их можно взыскать с должника в порядке ст. 395 ГК РФ, обратившись для этого в суд с исковым заявлением. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору (ч. 3 ст. 395 ГК РФ). Однако если ответчик заявит о применении срока исковой давности, вы сможете взыскать с ответчика только те проценты, которые «набежали» за последние три года, предшествующие дате обращения в суд, так как именно столько составляет срок общей исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
Кроме того, стоит отметить, что поскольку истекли сроки принудительного взыскания, индексация сумм в порядке ст. 208 ГПК РФ уже невозможна.
Анна ТИМРЕЕВА, «эж-ЮРИСТ»