Квартира остаётся несбыточной мечтой

Движение по инерции
Рынок жилья сегодня, как и прежде, формируется из двух частей: так называемая вторичка - уже готовая недвижимость - и первичка - новостройки и ещё только возводимые дома. Оба этих сегмента коснулись финансовые потрясения последних месяцев. А потому один из самых насущных вопросов, который интересует людей, - насколько изменились цены на недвижимость.
Строительная отрасль, признанная приоритетной для подъёма экономики, испытывает сегодня ощутимый кризис. В среднем по стране приостановлено более пятидесяти процентов строек. На первичном рынке, несмотря на то, что по прайсам строительных компаний видимого изменения цен не произошло, на практике оно довольно значительное. Реальное снижение декларируют единицы, остальные уменьшают ценовой уровень за счёт индивидуальных скидок, бонусов и прочего. Так или иначе, цены снизились от десяти до тридцати процентов.
Стоимость квадратного метра неуклонно продолжает падать. Ряд аналитиков связывают это с изменением цен на нефть. Но неменьшее влияние оказали сокращение в целом по стране объёмов кредитования и снижение числа покупателей, у которых есть свободные деньги.
В достаточно непростой ситуации оказались строительные компании. Практически лишившись основных источников финансирования, таких как продажи и кредитование, многие из них начали сокращение персонала и «замораживание» проектов, чтобы снизить текущие издержки и проектные расходы. При этом официально, в частности в нашем регионе, о «замораживании» ещё никакая компания не объявляла. Оно и понятно, банкротство хотя бы одной из подобных фирм может полностью подорвать доверие покупателя к застройщикам, а в дальнейшем спровоцировать попытки возврата частными инвесторами вложенных средств.

Кризис в головах

Массовое строительство, активно развернувшееся пару лет назад в нашем регионе, и особенно в Ярославле, в последнее время ощутимо притормозилось.
- Как минимум в пять раз с начала экономической встряски упали продажи в новостройках. Даже если есть деньги, люди боятся их отдавать. Многие компании с конца прошлого года приостановили строительство, причём это отмечается как в центре, так и в спальных районах города, - рассказывает начальник отдела маркетинга ООО «Строитель плюс» Наталья Гаврилова. - Сегодня выигрывает тот, кто не бросает объекты и продолжает строить. Главный вопрос - в нехватке денег. Если у компании есть накопленные резервы кредитов, работа продолжается. Не лучшим образом на ситуацию влияют изменения в ипотечном кредитовании. Если раньше банки кредитовали на начальном этапе строительства, то сейчас предпочитают перестраховываться и дают ипотеку при условии готовности жилья на 70 - 80 процентов. Кроме того, в условиях экономической нестабильности люди боятся доверять застройщикам.
По словам Натальи Викторовны, самый сложный период на первичном рынке приходился на конец прошлого года и первые два месяца нынешнего. Сейчас отмечается некоторое оживление.
Что касается цен, резкого их падения, как прогнозировалось, не было и вряд ли стоит ожидать. Ещё совсем недавно стоимость квадратного метра в новостройках росла высокими темпами и уже приблизилась к потолку платежеспособности потенциальных покупателей. Но сейчас ситуация меняется.
Некоторые застройщики, не имеющие финансовых резервов, вынужденно уменьшают стоимость квадратного метра. Есть фирмы, предлагающие дополнительные бонусы, к примеру, чем больше заплатил, тем больше скидки. Зависит цена будущего жилья и от того, когда планируется сдача дома. Чем дальше «час икс», тем цена на метры для дольщиков меньше. В целом ситуация на ценовом рынке в Ярославле стабильная. В центре - Ленинском и Кировском районах - стоимость квадратного метра в новостройках, составлявшая от 80 до 110 тысяч рублей, снизилась до 70 - 90 тысяч. В спальных районах цены сейчас варьируются от 45 до 60 тысяч рублей.

Рынок
для покупателя

На вторичном рынке ситуация сегодня не менее интересная. Цены здесь с трудом поддаются анализу и фактически регулируются лишь ощущениями владельцев квартир и необходимостью срочной продажи. Жительница Ярославля Ирина Г. решила продать свою квартиру. Всего полгода назад её однушка на Суздалке легко «ушла» бы за миллион семьсот.
Обратившись к знакомым риэлторам, она узнала, что выставить жильё по такой цене она может без проблем. Только вот покупателя найти будет не так-то просто. Есть шанс реализовать квартиру без хлопот, но лишь при условии скидки - в пределах тридцати процентов от первоначальной стоимости.
На вторичном рынке сейчас сохраняется тенденция, когда объект покупателями выбирается особенно придирчиво. Что касается продавцов, те, кто верит в светлое будущее и не слишком нуждается в срочных деньгах, держат цены на том уровне, что и в середине прошлого года. Те, кто уже почувствовал последствия кризиса, готовы уступать и делать скидки.
Впервые за многие годы предложение значительно превышает спрос. Достаточно долго существовал рынок продавца, где тот диктовал свои правила. Сейчас ситуация кардинально меняется, рынок недвижимости становится на сторону покупателя и одновременно переживает период отложенного спроса. Проще говоря, покупатели думают, что завтра будет дешевле, и предпочитают придержать свои деньги до лучших времён. Именно этот момент и влияет на цены.
Согласно данным социологов, число россиян, ожидающих падения цен на недвижимость, с конца прошлого года росло ежемесячно. Причём чем больше населённый пункт, тем больше его жители верили в снижение. Неплохо подпитывали эти представления и муссировавшиеся с прош­лого года слухи о непременном обвале цен на недвижимость. По признанию риэлторов, работающих в Ярославле, такого не произошло.
- С началом кризиса в конце прошлого года мы отмечали так называемое свёртывание самого рынка. Объём сделок купли-продажи сократился, люди заняли выжидательную позицию. Но это не только кризисные последст­вия, к Новому году традиционно на риэлтерской «ниве» происходит спад. Единственное изменение - в связи со снижением покупательского спроса риэлтерских агентств становится всё меньше. В Ярославле из более двухсот пятидесяти функционировавших подобных контор сейчас работают не больше сотни, - рассказывает исполнительный директор некоммерческого учреждения по информационно-правовому обеспечению граждан «Яринформбюро» Сергей Бобореко. - В ближайшей перспективе застой на рынке недвижимости ещё будет продолжаться, но на особое крушение цен рассчитывать не стоит. Логика у народа железная - у нас ничего никогда не дешевело. Сейчас отмечен ценовой спад на 10 - 15 процентов, но такие моменты бывали и не только в кризис. Стандартный рыночный ход - торг в таких пределах не говорит о тенденции к снижению. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ярославле остаётся равной 50 тысячам рублей, и это выше, чем в соседних промышленных центрах - Владимире, Вологде, Костроме.
К примеру, в Иванове он составляет 30 тысяч рублей. Связано это с тем, что доходы у населения нашей области выше. Кроме того, приближённость к Москве и наличие на ярославском рынке московских денег неоправданно повышает цены на недвижимость.
По мнению Сергея Александровича, реальное снижение стоимости жилья возможно сейчас лишь в том случае, если продавец нуждается в деньгах и готов делать скидку.
Что же делать потенциальным соискателям квартир на вторичном рынке, стоит ли совершать покупку или ждать, пока ситуация стабилизируется? Каждый волен решать это сам. Эксперты в сфере недвижимости считают, что сегодня вторичный рынок интересен с точки зрения долгосрочных инвестиций. Если есть сред­ства, безусловно, стоит приобретать недвижимость, поскольку в период кризиса можно купить жильё по наиболее выгодным условиям. Даже если цены временно немного упали, это не значит, что они долго продержатся на низком уровне. А через год-два можно будет рассчитывать, что капитал, вложенный в недвижимость, обязательно увеличится.
Некоторые застройщики, не имеющие финансовых резервов, вынужденно уменьшают стоимость квадратного метра. Есть фирмы, предлагающие дополнительные бонусы, к примеру, чем больше заплатил, тем больше скидки. Зависит цена будущего жилья и от того, когда планируется сдача дома. Чем дальше «час икс», тем цена на метры для дольщиков меньше.