ПРЕВРАЩЕНИЕ В ХОЗЯЕВ
Недавно департамент строительства Ярославской области организовал информационно-консультационный тренинг-семинар «Кто хозяин в доме?» по вопросам управления многоквартирными домами. На семинар приехали люди, которые давно занимаются этой проблемой, чтобы поделиться своим опытом с ярославцами. И хотя порой семинар напоминал пиар-акцию товариществ собственников жилья, как единственной идеальной формы управления жильём, всё же всё происходящее было весьма интересно. Собравшиеся могли воочию убедиться, что самостоятельность людей в решении коммунальных проблем может горы свернуть.
– Товарищество собственников жилья в нашем доме мы начинали практически с нуля, – рассказал председатель ТСЖ «Энтузиаст» из Москвы Платон Толстиков. – На тот момент наш дом сталинской постройки ни разу капитально не ремонтировался. Подъезды были загажены, двери не закрывались. Для начала мы переизбрали старшую по дому, создали товари-щество, стали решать, как расходовать средства.
Энтузиасты прошли долгий и трудный путь. Судились с управляющей компанией, которая не желала выполнять свои обязательства, сами находили деньги на приведение дома в порядок, напрямую стали заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, да всего и не перечислишь. В результате сегодня разрушавшийся прежде 69-квартирный дом находится практически в идеальном состоянии, и не только само здание, но и территория, прилегающая к нему.
Сегодня у россиян есть уникальный шанс – самостоятельно решать вопросы управления домом. А началось всё с реформы жилищно-коммунального хозяйства. Она стартовала в 2005 году со вступлением в силу нового Жилищного кодекса. Этот основополагающий закон пересмотрел устоявшиеся представления россиян об устройстве ЖКХ и их месте в коммунальной иерархии. Владельцы жилья стали одновременно и собственниками невыделяемой части общего имущества дома.
Что же такое это самое общее имущество? Помещения, в которых размещено инженерное оборудование и коммуникации дома, включая технические подвалы, чердаки; все элементы здания: фундамент, стены, перекрытия, крыша; всё его оборудование: трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, – словом весь дом. За всё это хозяйство теперь будут отвечать его собственники, то есть мы сами.
По замыслу, главная цель реформы – превращение рядовых жителей квартир в подлинных хозяев того дома, где они живут. Раньше они лишь платили деньги и полагались на милость коммунальщиков, кото-рые использовали полученныесредства по своему усмотрению, не всегда отвечающему интересам плательщиков. Теперь жители должны сами платить, сами решать, как будут истрачены деньги, и сами же оценивать результат. Идея – лучше некуда. Только почему-то пробуксовывает она на российских просторах. С начала реформы прошло три года, но остаются люди, и их немало, которые не только о реформе не слышали, но даже не представляют, что такое управление своим домом. А те, кто слышал, не верят, что закостеневшую коммунальную систему можно сломить.
СИСТЕМУСЛОМИТЬ МОЖНО
Однако мировой опыт подсказывает, что перемены будут, если изменить обывательский потребительский подход к решению проблемы. Яркий пример – Восточная Германия. Жители бывшей ГДР в коммунальном плане оказались отброшены на несколько лет по сравнению с Федеративной Республикой. Их дома строились и управлялись по тому же принципу, что и в Советском Союзе, к моменту германского объединения жилой фонд в основном представлял собой печальное зрелище. С тех пор прошло пятнадцать лет, теперь восточногерманские дома ничем не хуже своих, в прошлом капиталистических, собратьев. Что же случилось, ведь здания, да и люди, остались те же? Просто изменился подход. Если раньше в советской части Германии ничей жилой фонд обслуживался специалистами безликого коммунального хозяйства со всеми вытекающими последствиями, то сегодня на земле бюргеров строения имеют своего хозяина, который прекрасно знает, кому и за какую работу по обслуживанию дома он платит.
Новый Жилищный кодекс, принятый в нашей стране три года назад, предлагает владельцам жилья три способа управления многоквартирными домами. У каждого из них свои плюсы и минусы, и каждый имеет право на существование.
Непосредственное управление – коттеджный вариант
Первый, наименее популярный в народе, – непосредственное управление. В этом случае собственники оставляют за собой право управлять и контролировать процесс обслуживания дома. Лучше всего такой способ подходит для владельцев частных коттеджей или домов с небольшим количеством квартир. Вариант предполагает, что жильцы сами договариваются между собой, кто будет следить за техническим состоянием здания, а кто, к примеру, отвечать за работу с поставщиками коммунальных услуг. Отличительная особенность этой формы управления – каждый собственник помещения обычно от своего имени должен заключать договоры, по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электро- и газоснабжению, отоплению и прочих услугах. Значительный плюс этого варианта – максимальная прозрачность расходования средств. Заплатив, люди точно знают, на ремонт какой именно трубы или окна в подъезде пошли их личные рубли.
Но для многоквартирных домов подобный вариант не подходит. Непосредственное управление оправдано и целесообразно только там, где немного собственников и они без труда могут договориться друг с другом.
Заключение договоров обслуживания для юридически неподготовленного человека может стать настоящей «головной болью». Кроме того, они заключаются лишь на обслуживание отдельно взятого жилья, однако, из договорных отношений «выпадают» общие помещения и территории, за которые, по новому Жилищному кодексу, владельцы квартир тоже должны нести ответственность. Чтобы этого не случилось должен быть выбран уполномоченный, который и займётся решением этих вопросов.
НОВАЯ ВЫВЕСКА СТАРОГО ДЕЗА
Второй вариант – выбор управляющей организации. Он идеально подходит для многоквартирных домов и имеет несколько бесспорных плюсов. Жильцы, выбрав на общем собрании управляющую компанию, перекладывают заботы о своём доме на плечи наёмных специалистов-профессионалов. С ними заключают договор по всем обязанностям и коммунальным расценкам, где прописано, что компания гарантирует качественное управление вашим домом. Оно включает в себя целый спектр разнообразных услуг, начиная от ремонтов, содержания подвалов, обслуживания лифтов и кодового замка до уборки подъездов, территории и очистки крыш от снега.
Это – в идеале, но на практике всё далеко не так. На сегодняшний день для большинства россиян, живущих в многоквартирных домах, в плане коммунального обслуживания мало что изменилось. Прежние ДЕЗы, которые никаких других, кроме негативных эмоций у населения не вызывают, до сих пор успешно работают. Только с одной оговоркой, теперь они превратились в акционерные общества и называются, как и требует закон – управляющими компаниями. А по сути кроме названия ничего не изменилось – те же люди, те же руководители и та же безответственность в решении коммунальных проблем.
Зачем же, скажет внимательный читатель, люди выбирают эти организации? Ведь по закону они могут доверить управление своим домом другим подобным структурам. Это действительно так. Только вот порой выбирать не из чего. Пока не всем частным компаниям, которые могли бы конкурировать и, как результат, улучшать уровень предоставляемых услуг, удаётся прорваться на коммунальный рынок. Не секрет, что на многих территориях местные власти продвигают интересы новых ООО, созданных на основе прежних муниципальных жилищно-эксплуатационных контор.
Не стоит забывать и об инертности людей. Для примера, сделать выбор в пользу того или иного варианта управления домом россияне должны были к марту 2006 года. Но поскольку активность населения в этом вопросе равнялась нулю, дату перенесли на январь 2007-го, а затем – на май 2008 года. При этом в тех домах, где жители так и не выбрали управляющую компанию, муниципалитет сам проводит открытый конкурс по выбору компании. С ней заключается договор на один год, а после, если общее собрание собственников дома снова не придёт к единому решению, будет объявлен очередной такой же конкурс. Это – в теории. А на практике – большого числа предложений и альтернатив на рынке услуг по управлению жилыми домами как не было, так и нет.
А РАСХОДЫ УМЕНЬШАЮТСЯ
Своего рода промежуточным решением между непосредственным управлением и привлечением профессиональных компаний становится создание товариществ собственников жилья. Эта структура регистрируется как юридическое лицо, а собственники квартир выбирают правление, которое при необходимости можно переизбрать. Через него жильцы контролируют расходование своих «коммунальных» денег, они могут отказаться от услуг ЖЭКа и выбрать другую обслуживающую организацию.
– В Голландии управляющие компании в основном работают на многоквартирных домах предприятий или общежитиях, а большинством жилья, находящегося в собственности, управляют товарищества. Мировая практика доказала действенность этого вида управления, – считает Аркадий Скорик, руководитель учебно-правового департамента НП «Институт развития самоуправления и правовой защиты общего имущества граждан». – У ТСЖ есть ряд неоспоримых преимуществ. Это надёжный способ контролировать целевое расходование средств, минимизация риска недобросовестности управляющих организаций. Товариществом обязательно учитывается мнение каждого собственника, люди понимают свою ответственность за судьбу дома и становятся активными в решении многих коммунальных вопросов.
К достоинствам ТСЖ относится и то, что оно является юридическим лицом со своим расчётным счётом. Его правление само заключает договоры с обслуживающими организациями, в результате расходы на содержание и обслуживание домов уменьшаются почти в полтора раза по сравнению с муниципальными предприятиями. Оно может использовать нежилые помещения дома и прилегающую территорию, чтобы заработать денег для ТСЖ и направить их на развитие дома. К примеру, уже упоминавшееся правление московского ТСЖ «Энтузиаст» именно так и поступило. Деньги за размещение на фасаде его здания рекламного баннера шли в кассу ТСЖ, а потом напрямую на проведение в доме капитального ремонта. В результате этому товариществу удалось за короткий срок решить вопрос с капитальным ремонтом, который муниципальные коммунальщики не осилили за несколько десятилетий.
Есть, конечно, у ТСЖ, так же, как и у других форм управления, свои недостатки. К примеру, расчёт за коммунальные услуги идёт со всего дома, таким образом, за должников в этих домах платят добросовестные соседи. Кроме того, на председателе правления лежит очень большая ответственность, а ТСЖ при недобросовестном председателе можно обанкротить, как любое юридическое лицо.
Таким образом, получается, что при любом варианте управления жильём есть свои большие плюсы, но вместе с тем и «подводные камни». Чтобы сделать его максимально эффективным, наверное, стоит в каждом конкретном случае исходить из особенностей дома и его жителей.
Наталья ВИНОГРАДОВА