Одной из задач, стоящих сейчас как перед предприятиями строительного комплекса, так и перед государственными органами, является снижение сроков строительства объектов при сохранении высокого уровня качества выполняемых работ. Добиваться этого можно различными путями: грозить застройщикам штрафами, аннулированием соответствующих лицензий или даже полной ликвидацией организации-застройщика. Однако, следуя известному правилу кнута и пряника, не менее эффективными могут оказаться и меры позитивного стимулирования. Именно по второму пути и предпочла пойти областная администрация, следствием чего явилось принятие 15 октября 2007 г. постановления № 471-а «О внесении изменений в постановление администрации области от 23.07.2007 г. № 276-а, установлении льгот по арендной плате и об утверждении формы соглашения о сотрудничестве в целях строительства объекта недвижимости».
На данный момент постановление распространяется только на правоотношения по аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Ярославле. Но администрация не планирует ограничиться введением льгот только для застройщиков на территории Ярославля. Обсуждается вопрос о введении аналогичного механизма по всей области.
По сути предоставление льгот по арендной плате за использование земельных участков, предоставленных для строительства, позволит создать для добросовестного застройщика своеобразные условия экономического благоприятствования. В частности, организация-застройщик, которой выделен земельный участок под строительство, может получить освобождение от арендной платы в следующих размерах:
– на 30 процентов – на этапе с момента заключения договора аренды до получения разрешения на строительство;
– на 50 процентов – собственно на период строительства (с момента получения разрешения до ввода объекта в эксплуатацию);
– на 30 процентов – в течение первых пяти лет эксплуатации зданий, строений или сооружений.
Возникает резонный вопрос, каким образом подобные финансовые послабления смогут стимулировать сроки строительства объектов недвижимости. Ответ содержится в самом нормативном акте. Его разработчики предусмотрели следующий алгоритм: для получения частичного освобождения от уплаты арендной платы застройщик должен заключить с департаментом строительства Ярославской области соглашение о сотрудничестве в целях строительства объекта недвижимости и представить его в департамент по управлению земельными ресурсами области для расчёта льготной арендной платы. В этом соглашении стороны устанавливают график освоения земельного участка. При этом застройщик не только определяет сроки, в которые он осуществит строительство объекта, но и принимает на себя всю полноту ответственности за нарушение таких сроков.
В чем будет выражаться такая ответственность? Прежде всего она ударит «по карману» самого застройщика. Дело в том, что департамент строительства Ярославской области будет осуществлять постоянный контроль за соблюдением установленных в соглашении сроков. И в случае нарушения условий соглашения о сотрудничестве застройщик будет лишён льготы. Вопрос о лишении льготы будет рассматриваться специально созданной комиссией на основании составленного департаментом строительства акта, фиксирующего факт нарушения. Копия акта также будет направляться в департамент по управлению земельными ресурсами Ярославской области и самому застройщику, который может представить объяснения о причинах нарушения графика освоения земельного участка.
Если комиссия посчитает доводы застройщика неубедительными и примет решение о лишении льготы, то арендная плата за использование земельного участка будет пересчитана департаментом по управлению земельными ресурсами по стандартной ставке за весь соответствующий этап, на котором произошло нарушение. К примеру, если застройщик вовремя получил разрешение на строительство, своевременно выполнил работы нулевого цикла, осуществил возведение коробки здания, но нарушил срок выполнения работ по внешней отделке, то перерасчёт будет произведён за этап, начинающийся с момента получения разрешения на строительство (арендная плата за этап до получения разрешения на строительство не пересматривается). Получается, что финансовая выгода застройщика от заключения соглашения о сотрудничестве в целях строительства объекта недвижимости достаточно очевидна и зависит только от него самого. Строишь быстро и качественно и получаешь режим экономического благоприятствования, ну а если нет, то кроме тебя самого в этом никто не виноват.
Главное, на что застройщикам стоит обратить внимание, это ограниченный временной период, в течение которого можно заключить соглашение о сотрудничестве и получить на основании его льготу по арендной плате за земельный участок. Этот срок составляет 2 месяца с момента предварительного согласования места размещения объекта. И если по каким-либо причинам застройщик в указанный период не обратился в департамент строительства для заключения соглашения о сотрудничестве, то он фактически теряет право на льготу. Такое суровое положение появилось неслучайно. Как показывает практика, довольно часто организации или индивидуальные предприниматели получают земельные участки по актам выбора и не торопятся заключать договоры аренды, иногда вообще не планируя осуществлять строительство предварительно согласованного объекта, а рассчитывая на извлечение прибыли путём реализации прав на этот земельный участок действительно заинтересованным в строительстве лицам. Приведённое правило о двухмесячном сроке фактически делает невыгодным «засталбливание» за собой участков по актам выбора с последующим их неосвоением, ибо утрата права на льготу делает такой участок менее привлекательным в плане «перепродажи» прав на него, а сам «счастливый обладатель» вынужден будет платить довольно существенную арендную плату в течение всего периода аренды земельного участка без каких-либо послаблений.
Нужно отметить, что описанный порядок предусмотрен не только для вновь заключаемых договоров. Чтобы не ставить в менее выгодное положение добросовестных застройщиков, заключивших договоры аренды до вступления в силу постановления администрации, предусмотрена возможность заключения соглашения о сотрудничестве в течение двух месяцев с момента вступления постановления в силу (30 октября 2007 г.). Льготы для этих застройщиков устанавливаются с момента внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.
Тем застройщикам, которым место размещения объекта предварительно согласовано до 30 октября 2007 г., но договор аренды земельного участка не заключен, также даётся двухмесячный срок для заключения с департаментом строительства соглашения о сотрудничестве. В данном случае исчисление срока начинается с момента вступления постановления в силу – с 30 октября 2007 года (и заканчивается 31 декабря 2007 года). Это положение является своего рода «амнистией» для застройщиков, которые не торопились заключать договор аренды, имея на руках постановление о предварительном согласовании места размещения объекта.
Разработчики рассматриваемого нормативного акта искренне надеются, что выработанный алгоритм позволит не только ускорить темпы строительства, но и поможет устранить проблему неосвоения земельных участков, по которым имеется предварительное согласование места размещения объекта. В свою очередь это повлечёт качественное изменение облика города, что в свете приближающегося празднования тысячелетия со дня основания Ярославля становится также немаловажной задачей.
PS
По всем вопросам о порядке применения постановления № 471-а от 15.10.2007 г. застройщики могут получить консультацию в департаменте по управлению земельными ресурсами Ярославской области по тел. 58-23-82 (Аперович Ксения Игоревна) и в департаменте строительства Ярославской области по тел. 32-86-17 (Мещеряков Денис Дмитриевич).
Алексей КУЗНЕЦОВ