Отныне жильцы сами решают, кого и за какие деньги нанять на обслуживание, как поддерживать дом и окружающую территорию в надлежащем состоянии, когда включать или выключать отопление... Можно самим управлять домом, или найти частную компанию, или даже создать свою, наняв специалистов по обслуживанию дома, – опыт такой в Ярославле уже имеется. Можно остаться с тем же самым ДЕЗом. Принесет ли свобода выбора желаемый результат, покажет время. Сейчас на повестке дня – собрания жителей многоквартирных домов и выборы форм управления. Объявления об этом могут вот-вот появиться и на подъездах вашего дома, если только в нем найдутся инициативные жильцы. Ждать активизации со стороны ДЕЗа не стоит, ведь Жилищный кодекс и рассчитан прежде всего на активизацию граждан, которые теперь согласно этому закону «по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе и распоряжаются ими».
От того, кому будет доверено управлять домом, зависит многое, и здесь активными бабушками дело не ограничится.
– В идеале, – объясняет Наталья Коровкина, председатель товарищества собственников жилья «Красный бор», созданного в Заволжском районе города, – для управления домом нужны и бухгалтер, и экономист, и строитель, и специалист по коммунальному хозяйству, и юрист. Ведь совет от имени граждан берет на себя ответственность за реализацию их конституционных прав на управление жилищным фондом, более эффективное использование собираемых финансовых средств, имеющихся материальных ресурсов. Он должен стремиться обеспечивать гражданам достойные условия проживания, повышать срок службы жилищного фонда, снижать стоимость коммунальных услуг, что возможно, например, за счет внедрения нового энергосберегающего оборудования. Но найдутся ли в вашем доме нужные люди? Нет – значит, их придется нанимать. Или учить кого-то из своих по ходу дела. А бремя расходов при этом ляжет на плечи собственников.
Наталья, математик по первой специальности, оказавшись в должности председателя ТСЖ, решила освоить и профессию экономиста, она учится на четвертом курсе экономического факультета ЯрГУ имени Демидова. Но у Натальи положение особое. Их товарищество решило не искать управляющую компанию, а создать свою. Коровкина стала еще и ее директором – этакий симбиоз ДЕЗа и РЭУ в миниатюре.
– Мы начали с подбора кадров: водопроводчик, электрик, бухгалтер... Эти люди могут работать и по совместительству, главное, чтоб в доме был порядок, – говорит Наталья.
Она ищет других партнеров по обслуживанию дома, заключает договоры, контролирует их выполнение, действует как директор любой полноценной компании со всеми вытекающими отсюда последствиями. Зарплату директору, как и любому другому работнику, занятому на обслуживании дома, фактически утверждает ТСЖ.
Ладно, если дом такой, как здесь, на улице Папанина, – новый. Забот с ним неизмеримо меньше, чем с какой-нибудь хрущобой, не ремонтируемой уже десятки лет, да еще и со специфическим контингентом проживающих – людей в основном пожилых и малоимущих. Но в Ярославле 70 процентов жителей являются сегодня собственниками жилья, и всем предписано в соответ-ствии с ЖК перейти на управление жильем на договорной основе найма работников. И как будут утрясаться проблемы старого жилья? Ведь расходы на его содержание будут намного выше, чем в новом доме. В Ярославле, кстати, по данным департамента городского хозяйства, из четырех с лишком тысяч домов 366 имеют 60-процентную изношенность, то есть требуют капитального ремонта. Согласно действующему законодательству РФ, средства на это должны бы выделяться из федерального бюджета в размере 3 рубля 20 копеек за каждый квадратный метр жилья. Но Федерация ловко спустила реализацию этого закона на регионы, а тут, как всегда, других прорех хватает. В местном бюджете средств на решение этих проблем сумели наскрести в три раза меньше. И это при том, что в выборочном ремонте нуждаются и другие жилые здания. Если же их отдавать в том виде, как есть, люди по миру пойдут с ремонтом. Любой компании, взявшейся за обслуживание таких зданий, придется, наверное, в первую очередь вкладывать свои средства или занимать на ремонт деньги в банках под проценты – потом выплачивать их, а жильцам закладывать в смету дома еще и расходы на это, и проценты на страховку... Дороговат получается подарок!
Теоретически, объясняют знающие люди, можно, конечно, товарищество и не создавать, но договоры с обслуживающими вас фирмами или компаниями все равно заключать придется. И жителям предстоит искать, на кого фактически возложить обязанности домоправления. Так что собрание жильцов в любом случае необходимо, а на нем надо быть очень внимательным даже к самому маленькому вопросу. Собственность – дело серьезное, а в товариществе вы, как собственник своих квадратных метров, имеете право и на долю собственности общей. Например, если в вашем доме есть чердак, подвал или большой холл, эти помещения ТСЖ сможет сдавать, не испрашивая на то дозволения ни у одного начальника. Также можно распоряжаться и придомовой территорией (размер ее определяется Земельным кодексом и законом о градостроительной деятельности). Правда, за владение землей придется платить определенный налог. Даже от рекламы, размещенной на стенах дома, можно получать прибыль. Деньги за сдаваемые в аренду площади – ваш актив. Это общее имущество дома, и пользоваться им можно только в интересах всех.
В руках управленцев будут сосредоточены немалые средства, в том числе и собираемые с жильцов за эксплуатацию дома и коммунальные услуги. Как распорядиться ими, вы тоже должны будете определять теперь на собрании. Решение его считается принятым, если присутствует не менее двух третей от числа проживающих.
Наталья Коровкина, как директор управляющей компании и председатель совета дома, предложила, например, жильцам позаботиться об установке энергосберегающего оборудования. На это пошли деньги, оставшиеся после расчета с организациями – поставщиками услуг и нанятыми работниками. В результате удалось только за полгода сэкономить около 70 тыс. рублей. Это деньги тех, кто проживает в доме. Снизилась, объясняет Коровкина, и нагрузка на городской бюджет, так как собственники жилья стали меньше потреблять электроэнергии и город снизил затраты на субсидирование.
Вообще-то снижение платы за проживание в домах, где есть ТСЖ, факт необязательный. Она может быть больше, если товарищество решит расширить комплекс услуг и наймет для дома, скажем, специального охранника или консьержку. Возможно даже, что человек, паркующий у дома три личные машины, будет платить больше, чем тот, кто машины не имеет. Все это вправе теперь решать сами жильцы на собраниях.
То, что перспективы у ТСЖ есть, доказывает и мировой опыт. В Голландии, Германии, США, странах Латинской Америки действуют, например, кондоминиумы – многоквартирные комплексы недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности жильцов. В России опыт этот накопили владельцы кооперативных квартир. И хотя техобслуживание в таких домах также осуществлялось в основном ЖЭКами, за оказанные услуги с ними расплачивались от имени жильцов выбранные представители домового совета. Халтура слесаря или электрика, кровельщиков или уборщиц в таких домах не проходила. Вот почему подъезды в кооперативных домах да и сами они всегда выглядели с иголочки, в пику государственным.
Так что у кого и чему учиться – не вопрос, считает директор департамента городского хозяйства мэрии Ярославля Валерий Назарович Пенкин. Дело скорее в другом, объясняет он: как собственникам, жильцам придется теперь более ответственно подходить и к вопросам управления своим имуществом – домом, и к выборам совета ТСЖ, и обслуживающей компании тоже. То, что управленцем люди выберут опять ДЕЗ, он не исключает.
– В Ярославле создано 270 товариществ собственников жилья, и только часть из них по сути выполняет функции управляющих организаций, то есть сами выбирают подрядные организации, с которыми ведут дело. Остальные ТСЖ стараются заключить договоры с ДЕЗами. Ведь профессиональная подготовка специалистов здесь намного выше, да и гарантия того, что за данную организацию, относящуюся к муниципальным учреждениям, несет определенную ответ-ственность исполнительная власть, говорит сама за себя – так многие объясняют свой выбор, – подчеркивает Пенкин.
Правда, до конца года, по словам Валерия Назаровича, ДЕЗы в Ярославле все же будут преобразованы, получат, по всей видимости, статус акционерного общества и выйдут на рынок услуг.
Очень широким его сегодня не назовешь. В Ярославле есть несколько компаний, занимающихся ремонтом и эксплуатацией многоквартирных домов (пока в основном новых), но они выступают на рынке только как исполнители услуг. По некоторым данным, по-настоящему управляющими жильем сейчас в Ярославле могут быть не более двух десятков компаний. Зато эту методику уже фактически отработали ДЕЗы, которые в свое время и создавались для управления жилищным фондом. РЭУ – это эксплуатационники, нанимаемые ДЕЗами, и по сути вместе они тоже олицетворяют собой модель взаимоотношений, предписанных новым Жилищным кодексом. К тому же в городе разработана и совсем скоро будет внедрена система подомового учета средств, когда деньги, полученные с жильцов одного дома, и полагающиеся дотации из бюджетов всех уровней будут на него и расходоваться. Но на проведение более крупного ремонта аккумулировать их все же будет ДЕЗ, собирая со всех, только теперь жильцы смогут проверить и это.
Возможно, когда и у ДЕЗа появится своего рода контролер в лице ТСЖ и нас самих, мы все-таки сумеем навести порядок в доме.
Ирина ХРУПАЛОВА.