Москва! как много...
– Тенденции, родившиеся на рынке недвижимости Москвы, доходят до нас через год-полтора. Поэтому мы изучаем опыт столицы, чтобы узнать наше будущее, – говорит Светлана Чижова, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский союз участников рынка недвижимости» («Союз – Недвижимость»).
В среднем квартира в Москве стоит сейчас 90 тыс. долларов. Однако можно прибрести жилье и за 45 – 47 тысяч. Это будет однокомнатная «хрущевка» площадью 30 кв. метров в панельном доме, на востоке столицы, далеко от метро, на первом или последнем этаже, с маленькой кухней. Новостройку же невозможно купить меньше чем за 53 – 55 тыс. долларов.
Все 90-е годы цены на жилье в столице росли как на дрожжах, поскольку люди вкладывали деньги в недвижимость, чтобы сохранить сбережения от инфляции. За 2004 год квартиры в Москве подорожали на 20 – 25 процентов. На ценах сказывается тот факт, что площадей для массового строительства уже не хватает. Цены в Москве растут и за счет притока мигрантов. Самым большим спросом пользуются районы массовой застройки в Южном Бутове, за границей МКАД. Из-за особенностей национального состава приезжих москвичи прозвали этот район «Южным Баку».
Правда, в середине прошлого года рост цен на жилье в столице замедлился. Причина банальна: продавцы не желают уступать, а покупателей не находится. В мае 2005 года средняя цена предложения на вторичном рынке составила 2041 доллар за квадратный метр, что даже по московским меркам весьма прилично. Увеличивается срок публикации объявлений, пухнут базы данных в специализированных изданиях. И хотя прогнозируется, что квартиры будут и дальше дорожать, но в среднем не более чем на 1 – 1,5 процента ежемесячно (то есть на процент инфляции).
– Московский рынок недвижимости встал, наступило затишье, так как спрос насытился, – констатирует Светлана Чижова.
Догоняем столицу
По данным Российской гильдии риэлторов, Ярославль наряду с Владивостоком, Краснодаром, Новосибирском входит в группу ускоренного роста по динамике цен на вторичном рынке жилья – каждый год оно дорожает на 25 – 30 процентов. В мэрии подсчитали, что средняя стоимость приобретения одного квадратного метра общей площади жилья на вторичном рынке в многоквартирных домах областного центра по состоянию на 1 января 2005 года составляла 17700 рублей (двумя годами ранее – 12100).
– А в 2000 году рост цен на квартиры был и больше, доходя до 50 процентов, – замечает исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославская региональная гильдия профессиональных риэлторов» Вадим Ескин. – Сейчас рост замедлился, но мы думаем, что в следующем году цены поднимутся минимум на 10 процентов относительно сегодняшнего уровня.
Приведем несколько примеров. Надо учесть, что речь идет о средних ценах, так как в реальности жилье может стоить и дороже, и дешевле в зависимости от его индивидуальных особенностей. Тут важны местоположение и год постройки дома, характеристики квартиры и площади помещений в ней. Так, если в марте 2001 года трехкомнатная квартира в спальном районе стоила от 13 до 20 тыс. долларов, то в 2004-м аналогичную квартиру можно было прибрести, выложив от 22,5 до 45 тыс. дол-ларов.
А вот как колебались цены весной нынешнего года на двухкомнатную квартиру в Брагине. За «хрущевку» (дом 60 – 70-х годов, площадь 41 – 44 кв. метра, проем в большую комнату без двери) просили 24 – 26 тыс. долларов, за «брежневку» (дом 70 – 80-х годов, раздельные комнаты, кухня 5 – 6 кв. метров) – 27 – 28 тыс. долларов, за квартиру улучшенной планировки (дом 80-х годов, кухни от 8 кв. метров, относительно большая ванная, куда можно поставить стиральную машину-автомат) – 29 – 34 тыс. долларов.
Жилье в Ярославле стоит гораздо дороже, чем в Костроме или Иванове, где средняя цена – 10 тыс. рублей за кв. метр, поэтому желающим стать ярославцами при переезде приходится доплачивать немалую разницу. Жителям большинства республик СНГ еще хуже: продав квартиру в 100 кв. метров, они могут купить в Ярославле только малосемейку. О Москве они и не мечтают: там цены в среднем в три раза выше наших (2 тыс. долларов против 600 за кв. метр). Но, по словам Вадима Ескина, в новостройках Подмосковья (полтора часа езды на электричке) можно купить квартиры за те же деньги, что и в Ярославле.
– Люди едут в Ярославль из соседних регионов, потому что могут найти здесь работу, выучить ребенка. Ярославль – город большой, яркий, рядышком с Москвой, недалеко от Питера. Потому многие сюда и стремятся, – считает Марина Казарина, директор одного из ярославских агентств, входящих в «Союз – Недвижимость».
– Рост цен, конечно, связан и с 12 – 15-процентной инфляцией. Но главный фактор – нехватка жилья. Если бы его было больше примерно на треть, цены не росли бы так быстро. А сейчас новые дома фактически все раскупаются к моменту сдачи. Даже приход москов-ских инвесторов не замедлил рост цен, они строят достаточно мало, – так оценил экспансию столицы Вадим Ескин.
Самое популярное жилье
– Конечно, большинство потенциальных покупателей мечтают жить в центре Ярославля, – подчеркивает Марина Казарина. – Но когда мы называем цены, клиенты сразу спрашивают: где можно купить квартиры большей площади, но за ту же сумму? Сейчас за 30 тыс. долларов можно приобрести однокомнатную квартиру в Кировском районе или двухкомнатную в Дзержинском.
Ярославцы в основном едут в новостройки на окраинах. В Брагине, Заволжье жилье на первичном рынке стоит в среднем от 15 до 18 тыс. рублей за кв. метр, на Нефтестрое – 23 – 24 тысячи, в центре города – около 30 тыс. рублей. Надо еще учесть, что новые квартиры имеют гораздо большую площадь, чем старые (однокомнатные – от 40 до 47 кв. метров против 30). Естественно, что в новостройках за жилье нужно заплатить больше.
– В новых домах максимальный спрос на одно и особенно двухкомнатные квартиры, – поясняет Светлана Чижова. – В Москве в свое время упор делали на пять-шесть комнат, но такие квартиры не покупали, так как выходило очень дорого. Поэтому и у нас инвесторы проектируют больше «двушек». Даже «трешки» обычно продаются дольше.
– Большое значение имеет инфраструктура – наличие недалеко от дома школы, детсада, магазинов. Там, где они есть, – на проспекте Машиностроителей или Ленинград-ском проспекте, новостройки отлично раскупаются, несмотря на относительно более высокую цену. А дома на улице Сахарова за Волгой или в 12-м микрорайоне Брагина из-за неразвитой инфраструктуры покупаются плохо, хотя цена квадратного метра ниже, – привел пример Вадим Ескин.
На вторичном рынке популярностью пользуются квартиры на Московском проспекте, в районе улицы Гагарина (сейчас двухкомнатная квартира там стоит 45 – 50 тыс. долларов). Если жилье хорошее, то за эти деньги оно быстро продается. Затем по популярности идут Заволжский и Дзержинский районы. И вообще Брагино – самый продаваемый район, так как там просто больше жилья. Самый дешевый район – Резинотехника, здесь квадратный метр стоит 15 тыс. рублей (то есть двухкомнатную квартиру можно найти за 25 тыс. дол-ларов).
– Чтобы просто улучшить свои жилищные условия, нужно не менее 150 тыс. рублей (или 5 тыс. долларов). Чаще всего люди меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную, двухкомнатную – на трехкомнатную. Доплата получается небольшая, ведь чем больше площадь жилья, тем дешевле квадратный метр. Поэтому выгоднее взять ипотечный кредит и купить квартиру большей площади, – советует Вадим Ескин.
– Ценится то, что ликвиднее, – уверена Марина Казарина. – Наибольшим спросом на вторичном рынке пользуются однокомнатные квартиры (в прошлом году подорожали в среднем на 1,5 тыс. долларов), малосемейки и комнаты. Они нужны как «разменная монета» рынка при организации сложных цепочек купли-продажи.
Есть малосемейки в Брагине, на «пятерке», за Волгой, которые выглядят совсем непрестижно. Тем не менее их продают, и по приличным ценам. Из-за повышенного спроса цены на них не падают, хотя по всем параметрам они не должны столько стоить. По словам риэлторов, чтобы приезжему войти на ярославский жилищный рынок, нужно минимум 8 – 10 тыс. долларов. На эти день-ги можно купить комнату в коммунальной квартире. Малосемейку в девятиэтажном доме без балкона и кухни можно купить от 15 тыс. долларов, с кухней – на пару тысяч долларов дороже. Однокомнатная «хрущевка» на Липовой горе или на Тутаевском шоссе потянет не менее чем на 19 тыс. дол-ларов.
Рынок идет вверх
По оценкам экспертов, цены на вторичном рынке жилья стремятся к уровню первичного, а порой его даже перекрывают. В спальных районах уже дешевле купить новостройку, чем квартиру в старом доме.
– В Заволжье можно приобрести жилье в доме, который будет сдан к концу года, заплатив за 87 кв. метров 47 – 48 тыс. долларов. Это будет трехкомнатная квартира в кирпичном доме на среднем этаже. Квартира площадью 68 кв. метров в старом панельном доме на тех же улицах будет на пару тысяч долларов дешевле. Но качество жилья и метраж абсолютно разные, – говорит Вадим Ескин.
Кстати, ярославские риэлторы в один голос утверждают: приход на ярославский строительный рынок московских инвесторов привел к росту цен. А ведь по канонам экономической науки, увеличение предложения должно приводить к замедлению или снижению цен.
– Такая логика сработала бы, если бы ярославцы имели наличные деньги. Но дело в том, что люди, в советские годы изголодавшиеся по хорошему жилью и теперь желающие жить комфортно, строят квартиры большой площади, продавая при этом старые – малой площади. Но чтобы вписаться в новые цены, продавцы хотят получить как можно больше, чтобы им не нужно было доплачивать при покупке нового жилья. Отсюда и рост цен на вторичном рынке, – резюмирует Марина Казарина.
Тем не менее новостройки раскупаются, как горячие пирожки. Не успевает выйти рекламное предложение – вторые этажи все проданы. Так, квартиры в доме на проспекте Ленина, который только начинают строить, почти все куплены. При таком спросе строители тоже снижать цены не намерены.
– Сегодня строительство – очень доходный бизнес, по-скольку спрос на новое жилье достаточно велик. Пока рынок не насытится, цены будут расти, и о доступности жилья говорить преждевременно, хотя в Ярославле в ближайшие несколько лет будут строить, строить и строить, – так видит перспективу рынка Светлана Чижова.
Кто продает, тот и покупает
Желание улучшить свои жилищные условия есть у 80 процентов жителей Ярославля, но далеко не каждый может себе это позволить. По словам Вадима Ескина, квартиры в основном покупают (или меняют) семьи, в которых хотя бы один человек работает в коммерческой организации с зарплатой не менее 20 тыс. рублей в месяц. Часто организация сама помогает хорошему сотруднику. Для переезда из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру нужно около 15 тыс. долларов.
Заработала наконец и банковская ипотека. Правда, ставки по таким кредитам весьма приличные. Если возвращать ипотечную ссуду 25 лет, то заплатишь за квартиру несколько раз.
– И это все равно выгодно, – убежден Вадим Ескин. – Куда выгоднее взять ипотечный кредит под 14 процентов годовых и выплачивать его, живя в новой квартире, нежели стараться накопить деньги, пытаясь догнать цены. Стоимость квартир растет на 15 – 20 процентов в год, инфляция примерно такая же.
В Ярославле очень мало людей, которые продают квартиры, желая просто получить деньги. В основном речь идет об улучшении жилищных условий или разъезде с родственниками. Правда, бывает, бабушка меняет свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную, а вырученные деньги отдает внуку на приобретение жилья. Но уже появились люди, которые скупают квартиры в процессе строительства. По словам Светланы Чижовой, когда цены росли на 30 процентов в год, вкладывать день-ги в жилье было намного выгоднее, чем хранить в банках. Так делали не только граждане, но и крупные организации. А вот Вадим Ескин полагает, что такой бизнес пока не особо выгоден: цена квадратного метра, конечно, растет, но у инвестора должно быть много свободных денег. У риэлторов, как правило, их нет.
* * *
Средний уровень цен на вторичное жилье в апреле – мае 2005 года
Район Однокомнатная квартира Двухкомнатная квартира Трехкомнатная квартира
Дзержинский 20 – 27 30 – 37 34 – 40
Заволжский 22 – 26 25 – 35 42 – 44
Кировский 27 – 33 37 – 55 52 – 58
Красноперекопский 21 – 30 31 – 33 43 – 44
Ленинский 22 – 25 29 – 33 46 – 51
Фрунзенский 22 – 24 30 – 33 39 – 45
Сергей КУЛАКОВ.