«Космос» выгоднее «Европы»
Местные, столичные и иностранные бизнесмены начали активно вкладывать деньги в коммерческую недвижимость примерно с 2000 года. По оценкам экспертов, доходность вложений в строительство торговых и развлекательных центров достаточно высока и составляет 25 – 30 процентов. Срок окупаемости проектов – 4 – 7 лет в зависимости от объема затрат. Депутат областной Думы и глава инвестиционно-промышленной группы «Спектр» Яков Якушев считает, что его инвестиции в восстановление ТЦ «Европа» окупятся через 7 – 8 лет, а другой депутат облдумы, владелец сети ювелирных магазинов «Алмаз» и фирмы «Инкомпроект» Евгений Мухин, построивший ТЦ «Космос» в Брагине, надеется вернуть деньги за 3 – 4 года.
Дальше – чистый доход за вычетом текущих расходов. Поэтому так быстро выросла разрушенная «Европа», восстановили гостиницу «Ярославль», на пустыре за шесть месяцев построили центр мелкооптовой торговли «МЕТRО кэш энд керри», в Брагине – ТЦ «Космос». И это только начало. На очереди еще десятки торговых и развлекательных комплексов, офисных центров и т. д. (см. материал «Планов громадье»), суммарная площадь которых потянет не на одну сотню тысяч квадратных метров.
Евгений Лункин, директор компании «Большие Соли», владелец ТЦ «Меркурий» на ул. Свободы и инвестор в строительство ТЦ у кинотеатра «Родина», так обозначил причину, по которой ярославские бизнесмены наперегонки вкладывают деньги в сооружение торговых центров:
– Конечно, есть гораздо более рентабельные виды бизнеса. Здесь вопрос в другом – деньги можно вкладывать в акции или золото, а можно в недвижимость, в Россию, в родной город. И мировая тенденция такова, что доверяют больше недвижимости, чем золотому слитку, потому как в приличных городах, каким является и Ярославль, она всегда будет в цене.
В Европе новые проекты приносят максимально 5 – 7 процентов прибыли, поэтому для многих западных компаний Россия стала очень привлекательной. А поскольку их финансовые возможности намного значительнее, чем у российских, не за горами то время, когда иностранные инвесторы потоком хлынут не только в Москву, но и в российскую провинцию. Стремительный приход в Ярославль «МЕТRО», выкупившей пять гектаров земли под торговым центром за 12 млн. рублей, наглядно показывает эту тенденцию. И хотя бум покупателей там уже сошел, все равно, по признанию руководителей гипермаркета, результаты двух первых месяцев работы обнадеживают.
Низкие торговые наценки и огромный выбор продуктов питания сбили обороты у основных торговых сетей Ярославля на 7 – 8 процентов. Иностранные владельцы гипермаркетов сознательно идут на то, чтобы первое время предприятие работало на новой территории в убыток, чего не могут позволить себе российские предприниматели.
Активному приходу западных торговых сетей в Россию способствует не только мощная финансовая поддержка в виде собственных капиталов и дешевых кредитов иностранных банков, но и режим благоприятствования со стороны российских властей. Логика чиновников понятна: западные предприятия работают «по-белому», а следовательно, пополняют бюджеты и создают нормальные рабочие места.
Очереди из торговцев есть не везде
Официальная статистика говорит о том, что покупатели предпочитают тратить деньги в магазинах и торговых центрах, нежели на рынках. Так, за первое полугодие этого года оборот розничной торговли вырос на 7,6 процента по сравнению с аналогичным периодом 2003 года (в сопоставимых ценах) и составил 9,2 млрд. рублей. При этом организованная торговля продала 77,2 процента всех товаров (на 7,1 млрд. рублей), а продажи товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках были на уровне только 22,8 процента (2,09 млрд. рублей).
Но уже сегодня далеко не в каждом торговом центре бродят толпы ярославцев, жаждущих потратить свои кровные. Как правило, пиковые дни продаж – это выходные, а также обеденное и вечернее время по будням. Не случайно ТЦ «Космос» и открывшийся недавно рядом с ним ТЦ «Каскад» сразу объявили о готовности работать до 20 часов.
В будни же торговые центры обычно пусты, а скучающие продавцы рассказывают друг другу последние сплетни и анекдоты. Конечно, многое зависит и от местоположения центра. Например, ТЦ «Европа» в центре Ярославля круглые сутки полон покупателей, а вот ТЦ «Олимп», что открыт фирмой «Инкомпроект» в стороне от людских потоков, на базе завода «Оргтехника», даже в «базарный день» не может похвастаться многолюдностью.
Сами владельцы ярославских торговых центров пока не выражают беспокойства по поводу перспектив своего бизнеса. Директор компании «Большие Соли» Евгений Лункин сообщил, что в принадлежащий компании ТЦ «Меркурий» на улице Свободы стоит очередь взять площади в аренду. Аналогичная ситуация в «Европе» и «Космосе». А вот желающих стать «олимпийцами» гораздо меньше.
Арендные ставки в ярославских торговых центрах варьируются в пределах 10 – 50 долларов в зависимости от вида помещения, этажа и местоположения комплекса. В «Космосе», «Европе» и «Меркурии» средняя ставка аренды 1 кв. м составляет 40 долларов (1200 рублей).
– Все очень просто – рынок определяет ставки, а не я, – говорит Евгений Мухин. – Если у нас в «Космосе» люди перепродают потом право аренды площадей другим по более высоким ставкам, значит, торговый центр востребован. У некоторых бизнес там не сложился, но это жизнь. Я дал родственникам модуль и три месяца не брал с них арендную плату. На четвертый они свернулись. Проблемы затоваренности – это проблемы плохой торговли: надо быть гибкими, искать те товары, которые продаются.
Проблемы будут у последних
Ожидания инвесторов, вкладывающих сегодня средства в строительство торговых и торгово-развлекательных центров, могут не сбыться. Если будет построено все, что запланировано, Ярославль в несколько раз увеличит объем торговых площадей. При этом планы у инвесторов грандиозные. В результате в ближайшие годы ставки аренды в менее продуманных или неудачно расположенных комплексах, скорее всего, упадут.
Никаких научно обоснованных прогнозов на этот счет сейчас нет. Даже в мэрии Ярославля не потрудились просчитать нормативы обеспеченности торговыми площадями, исходя из количества населения, хотя во всем мире такие расчеты есть. В администрации города принята другая концепция: если бизнес хочет строить торговые центры, мы даем ему «зеленую улицу». В Ярославле при этом пока не было конфликтов со стрельбой за выгодные земельные участки, какие вспыхивают в Подмосковье или Нижнем Новгороде: всех инвесторов мэрии удается разводить к взаимному удовольствию сторон.
Схема выделения участков проста, как крутое яйцо. Желающий получить землю под застройку обращается со своим предложением в градостроительный совет, в который входят чиновники и депутаты муниципалитета. Члены совета рассматривают концепцию застройщика и дают (либо не дают) разрешение на проектирование.
Конкурсы по продаже или передаче земельных участков в аренду под строительство торговых центров не проводятся уже давно. Как сообщил газете заместитель мэра Ярославля Владимир Ерегин, «мы в свое время продавали землю и столкнулись с перепродажей площадок и случаями, когда после покупки инвесторы годами их не используют. Поэтому продавать землю под застройку не планируем: сначала сдаем в аренду, а когда построят – могут выкупить. Земля в Ярославле не очень дорогая, даже в центре».
В качестве примера неудачной сделки можно привести продажу полуразрушенных зданий на улице Свободы (где сейчас ТЦ «Меркурий») Первому профессиональному банку. Столичные банкиры, получив эту территорию в собственность, начали работы по реконструкции, но вскоре все забросили, и замороженная стройка несколько лет «украшала» центральную улицу города. Кстати, в числе первых по цене 240 рублей (8 долларов) за 1 кв. м выкупила участок земли под своим торговым центром немецкая компания «МЕТRО кэш энд керри». Для сравнения: в Коровниках спекулятивная цена 1 кв. м земли под застройку составляет 600 рублей (20 долларов).
Сами ярославские инвесторы не драматизируют ситуацию вокруг появления в городе большого числа торговых центров.
– Если есть желающие, пусть строят, – считает глава ИПГ «Спектр» Яков Якушев. – То, что в Ярославле собираются возводить много торговых центров, мне как потребителю только в плюс. Чем больше центров, тем лучше, потому что будут дешевле товары и услуги. Раньше я сомневался: зачем мне бильярдная в «Европе»? А как-то вечером заехал посмотреть – лишь один стол был свободен. Это же рыночный механизм – рынок должен определять, что нужно людям, а не чиновник.
По словам Евгения Лункина, открытие новых торговых центров не только предполагает новый уровень обслуживания населения, не только повышает конкуренцию, что сказывается на ценах, но и увеличивает налоговые платежи. Например, ТЦ «Меркурий» платит налоги на доходы (200 – 250 тыс. рублей в месяц), а также налоги на имущество и на землю. Кроме того, каждый торговый центр создает в городе от нескольких десятков до двух-трех сотен новых рабочих мест. Инвесторы-застройщики, как правило, за свой счет реконструируют инженерные сети в квартале вокруг торгового центра, делают освещение и благоустройство. Так, Евгений Мухин пусть не сразу, но все же обустроил бульвар между ТЦ «Космос» и жилыми домами, хотя стоянка для машин с одной стороны торгового центра до сих пор ждет асфальтового покрытия.
Одним словом, тенденции развития ярославской торговли ничем не отличаются от мировых. Будет уменьшаться доля вещевых рынков и палаточного бизнеса. Люди потянутся к комфорту и уюту, к дополнительным услугам, которые бы приятно сопровождали их шопинг. Планы построить в Ярославле самые современные торгово-развлекательные комплексы на окраине Брагина (московская компания «Ермак») и на въезде в город со стороны Москвы (столичная фирма «ГлобалИнвест») – лишнее тому подтверждение.
Один из экспертов сказал газете: «Как только в Ярославле появятся 2 – 3 серьезных торговых центра, многие муниципальные рынки просто закроются. Мелкие предприниматели, сейчас торгующие продуктами питания, аудиовидеотехникой, вынуждены будут уйти с рынка, это логика развития торговли во всем мире. Хотим мы или нет, это будет у нас. Противодействовать бессмысленно. Ведь потребителям без разницы, у кого покупать, для них главное – купить качественный товар и подешевле».
Евгений СОЛОВЬЕВ.