– Сергей Витальевич, в чем необходимость такого взаимодействия?
– Сегодня в сфере жилищного строительства и ипотечного кредитования жилья есть препятствия, с которыми не могут справиться банки, даже если объединят свои усилия. Мы заявляем, что готовы кредитовать население, но есть объективные сложности. Они возникают прежде всего перед региональными, небольшими банками и связаны с отсутствием долгосрочных ресурсов. Как можно выдать кредит на тридцать лет, когда понимаешь, что у тебя отсутствуют денежные средства такой срочности? Ведь база для них – вклады физических и юридических лиц. В основном эти вклады – в депозитах сроком на год и лишь небольшая их доля размещена на два – три года.
– И все-таки организационно банки готовы к ипотеке, есть партнерские структуры риэлторов, оценщиков, страховщиков...
– В этой картинке недостает главной фигуры – региональной ипотечной компании или оператора. Они есть уже в пятидесяти регионах России. Занимаются рефинансированием выданных банками кредитов. То есть банк, выдавая ипотечный кредит, имеет возможность продать его региональному оператору, получить денежные средства и выдавать новые кредиты. Увеличивается объем ипотечного кредитования. Это вызовет приток денег, которые можно направить на жилищное строительство. Так работают региональные операторы в рамках известного Агентства ипотечного кредитования жилья, которое в том числе и за счет государственных средств занимается приобретением ипотечных кредитов. Это снимет остроту нехватки долгосрочных ресурсов. Региональный оператор мог бы стать консолидирующим звеном между заинтересованными сторонами, принять участие в строительстве жилья на территории области, заниматься на первом этапе рефинансированием ипотечных кредитов. Все то, что могло бы происходить у нас, сейчас происходит на рынке ипотеки в Москве.
– Есть ли у нас в области попытки создать такую компанию?
– Сегодня это как раз одно из направлений взаимодействия банковского партнерства с област-
ной администрацией.
– Ипотека предусматривает кредитование не только покупки жилья, но и его строительства...
– Да, и здесь скрыто еще одно препятствие. Сегодня в области строят в четыре раза меньше, чем, допустим, в 1990-м году.
– А с развитием ипотеки спрос на рынке жилья должен возрасти. Вместе с ценами...
– Для уменьшения цен строить нужно больше, а у строителей есть проблемы. Это финансирование. Речь идет о долевом строительстве, по которому нанес значительный удар федеральный закон № 214, запрещающий привлекать средства физических лиц на самых ранних этапах строительства.
– То есть застройщики оказались без средств перед лицом бюрократической машины, ведь оформление проектной документации, землеотвода – процедуры затратные и долгие...
– Поэтому когда говорим об ипотечных кредитах на покупку или строительство жилья, все эти проблемы предстают и перед банковским партнерством. Но если к 214-му федеральному закону сейчас готовятся поправки, то ряд вопросов, связанных с землеотводом и обеспечением участков коммуникациями, можно рассмотреть и на региональном уровне в диалоге со строителями, банками...
Еще одна вещь препятствует массовому развитию ипотеки: все-таки доходы граждан либо малы, либо не подтверждены документально. До сих пор кое-где выдают зарплату в конвертах.
– Вы считаете авантюрной позицию банков, которые не обращают на это внимания, выдавая кредиты?
– Они не обращают на это внимания, но если вы посмотрите на их условия... Клиентам такие кредиты оборачиваются дороже. Ведь если доходы гражданина в тени, для банка возникает дополнительный фактор риска. Этот вопрос мы также обозначили в диалоге с органами власти.
– Хотелось бы подробнее остановиться на таком предмете, как невысокие доходы населения.
– Мы полагаем, сегодня возможно и полезно субсидирование части расходов граждан по ипотечным кредитам со стороны региональных и местных бюджетов. Мы участвуем в рассмотрении проекта областной программы, которая предусматривает субсидирование различных категорий самых незащищенных граждан.
– Всех волнует такая ситуация: допустим, какая-то абстрактная семья приобрела жилье по ипотеке, а выплачивать кредит не смогла, потому что речь идет все-таки о значительных выплатах из семейного бюджета...
– С банком можно и нужно договариваться. Несомненно, в такой ситуации мы выясняем причину неплатежа. Стремимся войти в положение заемщика и рассмотреть возможность изменения графика платежей. Но вы напомнили еще один вопрос, который нужно ввести в блок проб-
лем, решаемых совместно с администрацией. Когда гражданин не справляется с кредитом, законодательство предусматривает процедуру обращения взыскания на квартиру. То есть квартира идет с торгов, и таким образом погашается кредит. Заемщика по закону выселяют в маневренный фонд. Поэтому для нормального функционирования ипотечного рынка нужно создать в области маневренный жилищный фонд. Ситуаций таких пока не возникало, но банк, выдавая ипотечный кредит, должен быть уверен в том, что инфраструктура, необходимая для нормальной работы,
создана.
Виктория ГЕФЕЛЕ