– Вячеслав Юрьевич, с чего начинается осуществление национального жилищного проекта? Со строительной площадки? С организации региональной ипотечной компании?
– Без подбора площадки и обеспечения его инженерией не начнется ни одна стройка. Но очень важно прежде всего иметь финансовый инструмент. И как куратор областного проекта «Доступное жилье» вижу его в организации системы ипотечного кредитования на территории Ярославской области. Либо через посредство федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) – у нас уже подписано соглашение. Либо настало время создать собственного регионального ипотечного оператора, который будет в состоянии обеспечивать кредитами население. Но банки приходят на рынок, а там приобретать нечего – у строителей не урегулирована ситуация с отводом площадок, подготовкой документации, стройматериалами. Должен быть очень эффективный механизм финансирования тех застройщиков, которые могли бы принять участие в возведении доступного жилья, но у них нет источников финансирования.
– Каким будет участие областного бюджета в создании такого механизма?
– У нас еще до национального проекта работал механизм поддержки молодых семей – имеется в виду программа по жилью. В 2006 году на субсидирование части взноса из областного бюджета запланировано выделить 30 миллионов рублей, 20 миллионов – Федерация. И примерно тридцать процентов должен заплатить сам участник программы. Когда за тебя платят 70 процентов, найти – занять или взять кредит в банке – оставшиеся 30 процентов несложно. Это идеальный механизм. Его мы и хотим использовать для реализации программы «Доступное жилье». Планируем из областного бюджета субсидировать первоначальный взнос – до 30 процентов суммы, возможны варианты.
– Банки очень заинтересованы в появлении регионального ипотечного оператора, который бы стал для них организующей силой... А заодно снизил бы их риски.
– Мы рассматриваем несколько вариантов. Сейчас ведем активный диалог с банком «Совфинтрейд» – дочкой группы «Газпром». Они предполагают разместить на нашем рынке колоссальные средства. За несколько лет – порядка миллиарда рублей. То есть создадут свое юридическое лицо, через которое заработает схема выдачи ипотечных кредитов. Эта компания также планирует работать с застройщиками и финансировать жилищное строительство. Таким образом, деньги пойдут двумя потоками.
– А под какие проценты?
– Пока не могу сказать. Главная задача – чтобы жилье стало доступным для не самых обеспеченных наших граждан. Поэтому, скорее всего, мы компенсируем часть процентов по кредитам. Область – 50 процентов и столько же Федерация. Ведь что сейчас важно для строителей? Чтобы были дешевые и на длительный срок деньги. Идеи есть, но нет средств. Банки не кредитуют – им долго ждать. Пока застройщик проходит процедуры согласования – это полтора года, потом строит – еще пару лет. Да и строители закладывают значительные прибыли: большинство строит элитное жилье. Нам необходимо применить сдерживающие рычаги, которые бы не допустили резкого роста стоимости жилья. Хотя сейчас пошла молва: вообще все строительство встанет – после принятия новых законов. Приняли их, чтобы избежать мошенничества по отношению к покупателям жилья, участникам застройки. Только сегодня застройщикам стало невозможно работать по договору долевого участия.
– Но у дочки «Газпрома» есть долгосрочные ресурсы...
– У «Совфинтрейда» есть достаточно длинные, то есть свободные и дешевые деньги. И есть опыт создания ипотечных операторов в других регионах.
– И в чем их выгода?
– Прибыль – пускать свободные средства в оборот.
– А в области не нашлось других банков с длинными деньгами?
– Безусловно, такие есть. Но каждый работает по своей программе. У каждого своя ниша.
– И очень большие проценты...
– Они закладывают свои риски. Есть в области небольшие и средние банки, которые работают по системе ипотечного кредитования. Но банкиры говорят: вот наши правила игры, вписываешься ты или нет? И предъявляют условия: поручители там, залог и другие условия… А нам нужно взять это массово. На сегодня администрация области разработала программы ипотечного кредитования, которые находятся в стадии согласования. В них предусмотрена оценка заемщика по разным критериям. Не может кто-то работать по одной схеме – условно, взять кредит на пять лет под пятнадцать процентов, – даем на десять лет, но проценты будут чуть повыше. То есть очень гибко подходить к клиентам. При поддержке бюджета есть для этого возможности. И прежде всего отрегулировать ипотеку во взаимодействии со строителями, чтобы дело пошло.
– Как примерно будет выглядеть региональный ипотечный оператор?
– С участием дочки «Газпрома» на территории области создается структура, в которую, полагаю, войдут также строители, имеющие площадки и проекты. Найдутся, думаю, и другие участники – физические лица. Сегодня мы уже проводим консультации по составу руководства, по директору (это, конечно, будет ярославец), по руководителю службы безопасности, другим участникам. Не до конца решен вопрос об участии области в уставном фонде будущего оператора. Думаем над тем, как туда могли бы войти муниципальные образования, города.
Да и рынок, в общем-то, большой. Мы рассматриваем также как вариант и второго оператора.
– Вячеслав Юрьевич, вы как куратор проекта по приобретению доступного жилья можете сказать, сколько семей в Ярославской области улучшат свои жилищные условия?
– Насчет семей не скажу, а на ипотечные кредиты для приобретения жилья в нынешнем году планируем затратить 450 миллионов рублей, а в 2007-м дойдет, думаю, до 600 миллионов. Кроме того, планируем привлечь средства из других источников.
– А вообще – зачем нашему не очень богатому населению приобретать жилье в собственность? Ведь для тех же молодых семей можно было бы строить так называемые доходные дома по типу малосемейных общежитий, назначить там управляющего и сдавать квартиры. Тоже бизнес!
– Мы к этому придем с годами. Сейчас это невыгодно строителям. Зачем – ведь деньги можно заработать за два – три года.
– А если государству не тратить средства на ипотеку, а пустить просто на строительство? Ведь речь идет не об элитном, а доступном
жилье.
– На это полбюджета не хватит. Сегодня спрос превышает предложение, и мы сильно отстаем по темпам роста строительства.
– Еще один вопрос, который волнует банкиров. Наличие маневренного фонда.
– Банкиров?!
– Да, а также их заемщиков в случае дефолта, то есть когда они окажутся не в состоянии платить по кредиту. Куда их выселять будут? У нас же нет маневренного фонда.
– Это действительно проблема. Решать ее нужно. Но сегодня приоритеты расставлены иначе: бюджет занимается социальными вопросами жизнеобеспечения. Но небольшие резервы у нас, конечно, есть. Да и на улице еще никто не оставался.
Виктория ГЕФЕЛЕ