Хотя создание товариществ собственников жилья началось еще десять лет назад, процесс этот до сих пор шел ни шатко ни валко. И на сегодня, например, в Ярославле в управлении ТСЖ и ЖСК находится всего 12,5 процента жилищного фонда города.
Что мешает коммунальному «перевороту» и как организовать жилищную революцию в отдельно взятом доме, выяснял наш корреспондент.
ЧАША С КРАЯМИ ПОЛНА
В субботу в нашем подъезде на лестнице начался потоп. Вызвали ремонтников РЭУ. Они пришли, но без сварочного аппарата и пообещали явиться в понедельник вооруженными. В понедельник никто не появился, и мы, кое-как замотав пробоину лейкопластырем, стали названивать в ДЕЗ. Начальника, как всегда, не было на месте, но секретарь заявку приняла. Звонили в ДЕЗ еще несколько раз из нескольких квартир. Неделя закончилась, а протекающий радиатор так и стоит забинтованный. Капли из батареи стали последними, переполнившими чашу терпения, вкупе с холодной водой, которая, напротив, не течет по утрам из крана уже год.
Вспомнив, что в ТСЖ «Домострой» у председателя Валентины Набилкиной, с которой «Северный край» недавно познакомил читателей, такие проб-лемы оперативно решает соб-ственный слесарь, я отправился узнать, как бы и в нашем доме жильцам взять власть в свои руки.
ТСЖ. ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ
Направляют «революционные» массы на захват домовой власти всего три человека из небольшого кабинета 218. Это на улице Андропова, где разместился департамент город-ского хозяйства мэрии. Туда в последние дни уходящего года не зарастает народная тропа, но очереди пока нет. На дверях скромная табличка «Отдел новых форм управления жилищным фондом». Меня принял начальник отдела Борис Соколов. Две его сотрудницы непрерывно вели инструктаж многочисленных домовых приватизаторов по телефонам, а я смог получить те же инструкции от начальника.
– Представьте, что вчера мы, жильцы дома, провели собрание и выбрали правление ТСЖ. Что нам делать дальше?
– Прежде всего вы не с того начали, – охладил мой пыл Борис Михайлович. – Если вы не выполните ряд требований Жилищного кодекса, ваше собрание может оказаться не вправе что-либо решить. Вам надо было купить новый Жилищный кодекс в любом книжном магазине и познакомиться с главой 6 о ТСЖ. Потом собрать инициативную группу, обойти дом и убедиться, что более 50 процентов квартир приватизированы. Если меньше, то решения товарищества могут блокироваться представителем соб-ственника квартир, эксплуатируемых по договору найма. Сагитируйте недостающее количество квартиросъемщиков приватизировать жилье. Узнайте, сколько жильцов из вашего дома за создание товарищества. Общее собрание в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа. Сразу усвойте, что голоса распределяются не по количеству жильцов и не по одному от квартиры, а соответственно количеству квадратных метров жилья у собственника. Неприватизированные квартиры, сдаваемые комитетом по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) по договору найма, на собрании представляет также соб-ственник – в данном случае представитель мэрии. И его голос приравнивается к голосу владельца жилья соответствующей площади. Сосчитать все это несложно, если до собрания прийти к нам и переписать на дискету примерный устав товарищества, его регламент, формы протокола и ряд других необходимых для регистрации ТСЖ документов. Что непонятно, мы объясним. Во всяком случае до собрания нужно затратить определенные усилия инициативной группе, а когда все жители будут морально готовы к новой форме управления, за 10 дней предупредить о времени собрания.
– Какой способ управления домом предпочтительней? Нам бы что-нибудь поэкономичней и поэффективней.
– Как правило, если в доме люди с невысоким достатком, то они предпочитают непосредственное управление жильцами через избранное правление и председателя. Из 280 действующих в городе ТСЖ 183 обходятся без «варягов». Дела ведут сами председатели. 143 ЖСК тоже самоуправляемые, они по кодексу до 1 января 2007 года будут преобразованы в ТСЖ. 50 товариществ предпочли в качестве управляющей компании оставить свой ДЕЗ, заключив с ним договор. Десять товариществ управляются компанией ООО «ЖЭУ», 13 – некоммерческим партнерством «Заволжье», 22 товарищества, не найдя в своих рядах квалифицированного и не занятого другим делом человека, доверили руководство нанятым частным управляющим. Но в любом случае приглашенные люди или частные компании, нанятый по договору с правлением товарищества ДЕЗ выступают уже в новом качестве. Они ежегодно отчитываются перед общим собранием жильцов за каждую израсходованную по смете копейку, их проверяет избранная собранием ревизионная комиссия. И если что-либо жильцам не понравится, они могут сменить управляющих.
– А там, где до первого марта 2006 года не выберут способ управления, что будет?
– По закону комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии после 1 марта выставит этот дом на конкурс и сам выберет ему достойную управляющую компанию. Вот только жильцам она, к сожалению, не будет подотчетна, а лишь комитету по управлению муниципальным имуществом.
И В ТОВАРИЩЕСТВЕ ЖИЗНЬ НЕ МЕД
Как признался Борис Михайлович, охотно товарищества собственников жилья создают пока только жители новых домов. В старом жилом фонде ТСЖ в первые же дни своего существования может столкнуться с неразрешимыми проб-лемами в ремонте и эксплуатации. Обнаружится, что крышу надо крыть заново, а это на стоквартирный дом обойдется тысяч в 200. Жильцы же вряд ли захотят тратить на ремонт и эксплуатацию жилья более того, что берут с них сейчас ДЕЗы, то есть 5 руб. 60 коп. за квадратный метр. А если в придачу к этому водопроводные трубы обросли и не пропускают воду, как в моем доме, или лежаки в подвале сгнили, то дело пахнет миллионами.
Как показывает опыт уже имеющихся товариществ, суммы в 5 руб. 60 коп. хватает только на то, чтобы на средней величины пятиэтажку нанять дворника, уборщицу, слесаря на полставки, бухгалтера тоже по совместительству и 3 – 4 тысячи положить на оклад управляющему, который одновременно будет председателем ТСЖ. Вести не текущий, а основательный ремонт мест общего пользования, инженерных коммуникаций, находящихся в общей долевой собственности, на эти средства невозможно.
Закон обязывает передачу домов из муниципального управления новым хозяевам осуществлять в исправном состоянии. Но и сам директор департамента городского хозяйства Валерий Пенкин докладывал месяц назад на муниципалитете, что дело это непосильное для бюджета Ярославля. В городе только ветхих домов, которые требуют срочного капитального ремонта, – 180. А средств на это – 120 миллионов на 2006 год и примерно столько же на 2007-й. Невозможность залатать все дыры в жилищном хозяйстве, пожалуй, главный тормоз в создании ТСЖ. Не произойдет ли такого же обвала с передачей домов, какой был при сдаче их от предприятий в муниципальную соб-ственность? Ведь не секрет, что тогда, вопреки закону, ведом-ственное жилье сдавалось в ветхом состоянии.
ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА РЕМОНТ
– Мэрия, конечно, не бросит новых собственников жилья один на один с их проблемами, – говорит Борис Михайлович. – Стоимость невыполненных своевременно текущих и капитальных ремонтных работ общедомового имущества с созданием товарищества остается долгом мэрии или другого бывшего до этого соб-ственника. Вопрос в том, когда этот долг вам смогут вернуть. Поэтому если перспектива ремонта жильцов дома не испугала и они не отказались от создания товарищества, то есть альтернатива: поискать способы заработать на ремонт и ускорить его. Товарищество имеет право взять в собственность и сдавать в аренду нежилые помещения, которые находятся в доме: подвалы, колясочные помещения в парадном – под магазины, склады, офисы; чердаки – для размещения антенн мобильной связи; может приватизировать дворовую территорию и часть ее сдать в аренду.
– В нашем доме два встроенных магазина: овощной и детской одежды. Сможем ли мы извлечь из этого выгоду?
– Если помещения магазина в аренде у муниципалитета, то по Жилищному кодексу они переходят в общедолевую соб-ственность товарищества. Размер арендной платы установит собрание жильцов. Если магазин в частной собственности, то владелец будет платить товариществу взносы соответственно площади магазина наравне с собственниками квартир. Товарищество может зарабатывать деньги на ремонт и другими способами. Например, размещением на глухом фасаде наружной рекламы. Но если никаких источников, кроме взносов жильцов, для создания накопительного ремонтного фонда у товарищества нет, то городской бюджет будет помогать соб-ственникам привести дом в порядок.
– Правлению потребуется офис, где бы председатель мог принимать заявки от жильцов. Как быть, если в доме не найдется таких помещений?
– Это проблема. Если дом небольшой и, соответственно, состав правления, штат персонала минимальный, то обычно место председателя – его квартира, и ведет он всю работу с квартирного телефона. А обязательные ежегодные отчетные собрания проводятся на лестничных площадках, договариваются о помещениях со школами, администрациями районов, ДЕЗами. Кстати, представительность любого собрания ТСЖ разрешается обеспечить за счет заочного участия и в обсуждении вопросов, и в голосовании, но с обязательным заполнением каждым собственником листков голосования. А во вновь строящихся домах по постановлению мэра теперь проектируются специальные общие помещения.
– Какие налоги платит товарищество?
– ТСЖ обязано платить единый социальный налог с зар-платы нанятых работников – 26 процентов. Никакие другие налоги товарищество, как некоммерческое юридическое лицо, не платит.
НЕ ВЫБИРАЙТЕ В ДОМОУПРАВЫ О. БЕНДЕРА
– Всегда ли создание товарищества дает положительные результаты?
– Это зависит от способности и желания собственников оплачивать ремонт и содержание дома. А тенденция прослеживается не к установлению оптимального размера взносов, а к тому, чтобы свести плату к минимуму. В этом году более 50 ТСЖ и ЖСК из-за долгов не смогли своевременно пустить тепло в дома. Среди собственников есть неплательщики за коммунальные услуги, долг отдельных из них достигает десятков тысяч рублей, что создает проблемы добросовестным жильцам, включая обращения в суд на задолжников.
К сожалению, в законе не прописано, что управляющие организации и индивидуальные предприниматели, взявшиеся за управление домом, проходят обязательное лицензирование, и это не исключает приход в новую сферу деятельности недобросовестных людей. Уже случались факты хищения средств, собранных собственниками на оплату жилищных и коммунальных услуг. Поэтому к выбору управляющих и ревизии их деятельности жильцы должны быть очень внимательны.
После того как в департаменте городского хозяйства меня нагрузили знанием некоторых основных подводных камней в создании ТСЖ, что-то расхотелось переквалифицироваться в управдомы. Наскоком и марш-броском тут проблему не решить. Особенно сложно найти грамотного управляющего, знающего ярославский рынок жилищных услуг, безукоризненно честного, владеющего сметным делом, инженерными и экономическими знаниями. Без этого, пожалуй, в стихию коммунальной самодеятельности бросаться не стоит. А кто уже готов к такому подвигу, тех Борис Михайлович по-просил звонить в его отдел по телефону 30-39-01.
Андрей СОЛЕНИКОВ