В 1999 году мы с женой купили половину жилого дома в Заволжском районе для престарелого отца. По договору куплипродажи 1/2 домовладения к нам перешла половина земельного участка – 10 соток. Отец умер, по объявлению мы нашли покупателя. Меня интересует, как я могу продать свою часть дома, если хозяин другой половины находится неизвестно где (поселил квартирантов) и даже если мы его найдем, однозначно не даст согласия на сделку, так как давно испортились отношения (не можем через его квартирантов истребовать даже домовую книгу). Нужно ли идти в суд? И еще: как мы должны передавать свою часть земли покупателю, если в апреле 2001 года оформлен договор аренды с КУМИ сроком на 25 лет?
Ярославль.
Уважаемый гн Таболин! Ваша ситуация на данный момент не требует вмешательства суда, скорее всего, она благополучно разрешится. Но нужно учесть, что вы и ваш сосед, «хозяин другой половины домовладения», являетесь участниками общей собственности на недвижимое имущество, хотя и поделенной на доли. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли собственности (в данном случае 1/2 домовладения) одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. При этом продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Бывают случаи, когда продавец не может получить согласие сособственника на сделку с посторонним лицом. Сособственник уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа либо живет в другом населенном пункте. В этом случае либо сам нотариус официально ставит сособственника продавца в известность о предстоящей сделке, выступая, таким образом, в роли посредника между конфликтующими сторонами, либо продавец направляет сособственнику простое письмо с уведомлением о вручении, второй экземпляр которого с отметкой почты передает нотариусу.
В этом письмезаявлении обязательно должны быть указаны все существенные условия договора, который продавец намерен заключить, а именно: предмет продажи (мены, если доля обменивается); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности, которая отчуждается; цена, по которой доля продается (либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается в случае договора мены); при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены – сроки уплаты; иные условия, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок (от 15 дней) ответа на него.
И последнее: заключенный вами с КУМИ мэрии Ярославля договор аренды земельного участка расторгается при продаже вашей части домовладения, земля «автоматически» переходит к новому владельцу, который впоследствии может либо оформить ее в аренду, либо (при наличии законодательной возможности) оформить право собственности на землю. Производить раздел земли на два участка с составлением кадастрового плана на каждый из них в вашем случае закон не требует.
Ольга ШИШКИНА,
нотариус.
От редакции. Как пояснили нам работники отдела по борьбе в сфере правонарушений на потребительском рынке и исполнения административного законодательства Заволжского РОВД, невыдача домовой книги одним участником общей долевой собственности другому участнику квалифицируется как акт самоуправства (статья 19.1 КоАП РФ) и влечет административную ответственность в виде предупреждения либо штрафа от одного до трех минимальных размеров оплаты труда.
Виктор ТАБОЛИН.