Банки также с осторожно-стью смотрят на привлекательный для них рынок длинных ипотечных кредитов. Причины такого подхода сформулировал Сергей Балакин, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Банки Золотого кольца», членами которого являются ярославские банки. Слабое развитие ипотечного кредитования и его недоступность для большинства людей вызваны не только высокими процентными ставками и большими дополнительными затратами, но и проблемами дей-ствующего законодательства.
Действующие правовые акты недостаточно урегулировали вопросы ипотечного кредитования. Так, теоретически банк имеет право обратить взыскание на заложенную квартиру заемщика, который прекратил выплату процентов и основного долга, а фактически это невозможно сделать. В част-ности, в новую и обремененную залогом квартиру человек может прописать несовершеннолетних детей и родственников, во-вторых, если его выселять по суду, то необходимо предоставить другую квартиру или комнату из фонда жилья для временного поселения. Но в нашей области нет областного закона, который бы установил порядок формирования такого фонда и условия предоставления из него жилых помещений.
Сейчас Гражданский кодекс РФ запрещает обращение взыскания на квартиру, если она является единственным жильем, что увеличивает риски банков, которые естественным образом закладываются в процентную ставку.
Поэтому многие банки и, в частности, Сбербанк обеспечивают возврат кредитов путем заключения договоров с поручителями. А в некоторых регионах России для жилищного кредитования действуют механизмы субсидирования расходов по оплате жилья за счет средств бюджета. Как правило, это направлено на обеспечение жильем определенных социальных групп населения в рамках региональных жилищных программ. Другой пример – при выдаче ипотечных кредитов банк возлагает риски на страховые компании, обязывая заемщика заключить договор страхования, что приводит к дополнительным расходам клиентов.
– Все перечисленные риски значительно повышают риски банков и соответственно влияют на процентные ставки и сроки кредитования, – сообщил газете Сергей Балакин. – Требования банкиров, с одной стороны, кажутся довольно жесткими. Однако до тех пор, пока у них не будет гарантии, что они смогут воспользоваться своим залогом, о смягчении условий кредитования и снижении процентов говорить не приходится.
Проблемами экономического характера являются низкая платежеспособность граждан, отсутствие официальных доходов, достаточных, чтобы подтвердить возможность исполнять обязательства по кредитам, существенные материальные затраты на их оформление (страхование, государственная регистрация залога и т. п.).
Часть таких проблем призваны снять 27 законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе. Они вносят поправки в том числе в Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ и федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Например, в случае неплатежеспособности заемщика банк сможет забрать его квартиру себе, даже если тому больше негде жить.
Также предполагается отменить обязательное заверение договоров залога недвижимости. Сейчас приходится платить за эту услугу нотариусу 1,5 процента от стоимости заложенной квартиры. После принятия закона останется только государственная система регистрации сделок с недвижимостью, при этом государство будет брать на себя ответственность за их правомочность.
По словам правительственных чиновников, эти меры позволят увеличить объемы ипотечного кредитования к 2010 году по сравнению с нынешними в 30 раз и довести их до 330 млрд. рублей. Кроме того, объемы строительства жилья к данному сроку должны быть доведены до 80 миллионов кв. м в год. К тому же в настоящее время возможность приобрести стандартную квартиру имеет всего 9,5 процента семей, при реализации положений законопроектов эта цифра может увеличиться до 30. Если сейчас процентная ставка по ипотеке в среднем по России составляет 15 процентов, то через несколько лет она может снизиться до пяти – семи. Подобное снижение процентных ставок связано с ожидаемым спадом уровня инфляции до трех-четырех процентов в год.
Изменение законодатель-ства повысило интерес банков к ипотечному кредитованию. В конце года ярославский филал Банка Москвы намерен также запустить в регионе программу ипотечного жилищного кредитования. За ним могут потянуться и остальные.
Виктор ФЕДОРОВ.